"Sell in May and go way!" Onko tuttu lausahdus? Tämän legendaarisen yhdysvaltalaisen sanonnan mukaan osakkeista tulisi luopua huhtikuun lopulla ja mennä pitkälle lomalle. Takaisin osakkeita kannattaisi ostaa puolen vuoden kuluttua lokakuun lopulla. Toukokuuilmiö on toiseksi tunnetuin sijoittajien kalenteri-ilmiöistä. Vielä sitäkin tunnetumpi on tammikuuilmiö, mutta ajankohtaisuuden vuoksi pysyttelemme toukokuuilmiössä.

Toukokuuilmiötä tapahtuu

Katsotaan ensin Yhdysvaltojen S&P 500 -indeksin kuukausituottoja tammikuusta 1950 huhtikuuhun 2009 asti. Ero on varsin suuri. "Hyvä" puolivuosittaisjakso (marraskuu - huhtikuu) on tuottanut keskimäärin 7,9%, kun vastaavasti "huono" puolivuosittaisjakso vain 2,5%.

Toukokuuilmiötä on tapahtunut myös muilla markkina-alueilla. MSCI World -indeksi on palauttanut vuosittain vuodesta 1969 lähtien "hyvän" puolivuosittaisjakson aikana 6,5% tuoton, kun "huono" puolivuosittaisjakso on tuottanut tappiota -1,0%:ia. Myös kehittyvien markkinoiden tuotot ovat olleet heikommat toukokuun ja lokakuun välillä verrattuna marraskuun ja huhtikuun väliseen aikaan.


Toukokuuilmiö on esiintynyt myös Suomessa. Suurin osa Helsingin pörssin osingonjaoista osuu "hyvälle" loka-huhtikuun jaksolle, joka osaltaan voi selittää ilmiötä. Ohessa OMX Helsinki -indeksin kehitys puolivuosittain 30.4.-31.10. ja 31.10.-30.4. vuodesta 1995 nykypäivään.

Heikko 6kk	Indeksi 30.4.	Indeksi 31.10.	Muutos %
1996	1945	2202	+13
1997	2927	3444	+18
1998	4780	4481	-6
1999	6962	9051	+30
2000	17723	13438	-24
2001	10619	7478	-30
2002	6821	6089	-11
2003	5634	6171	+10
2004	5790	6104	+5
2005	6509	7525	+16
2006	9483	9198	-3
2007	10825	12526	+16
2008	9729	6156	-37
2009	5606

Vahva 6kk	Indeksi 31.10.	Indeksi 30.4.	Muutos %
1995-1996	1917	1945	+1
1996-1997	2202	2927	+33
1997-1998	3444	4780	+39
1998-1999	4481	6962	+55
1999-2000	9051	17723	+96
2000-2001	13438	10619	-21
2001-2002	7478	6821	-9
2002-2003	6089	5634	-7
2003-2004	6171	5790	-6
2004-2005	6104	6509	+7
2005-2006	7525	9483	+26
2006-2007	9198	10825	+18
2007-2008	12526	9729	-22
2008-2009	6156	5606	-9

Keskimäärin "huonon" puolivuosittaisjakson tuotto oli -0,23% tappiolla. "Hyvä" puolivuosittaisjakso sen sijaan tuotti keskimäärin 14,36%.

Viimeisen 59 vuoden aikana on Yhdysvalloissa ollut kaksi pitkän aikavälin nousumarkkinaa (karkeasti 1950-1966 ja 1982-1999), sekä kaksi pitkän aikavälin laskumarkkinaa (1966-1982 ja 2000-????). Myös näiden kahden karhumarkkinan aikana on toukokuuilmiö toiminut hyvin.

Kun aineisto rajataan koskemaan vain nykyistä laskumarkkinaa nähdään, että ilmiö on toiminut vieläkin paremmin.


Ei tapahdu sittenkään

Mitenkään varmana menetelmänä toukokuuilmiön käyttöä ei voi pitää. Esimerkiksi viimeisen kahden vuoden ajalta S&P 500 -indeksi näyttää ilmiön osalta seuraavalta:

• toukokuu 2007 - lokakuu 2007 +12,5%
• marraskuu 2007 - huhtikuu 2008 -0,6%
• toukokuu 2008 - lokakuu 2008 -30,7%
• marraskuu 2008 - huhtikuu 2009 +0,9%

Toisinaan toukokuuilmiö näyttäisi siis toimivan ja toisinaan taas ei. Yksittäisten vuosien ja kuukausien välillä tuotot vaihtelevat paljon ja ovat ennalta arvaamattomia.

Toukokuuilmiö on hyvin tunnettu sijoittajien keskuudessa ja monet ovatkin alkaneet hiomaan kyseistä ilmiötä. Pörssikursseilla on ollut taipumusta nousta kuukauden vaihteen tienoilla. Siten osa toukokuuilmiötä hyödyntävistä sijoittajista on alkanut aikaistamaan ostojaan ja viivästämään myyntejään. MACD-järjestelmää käyttävät sijoittajat voivat taasen viisästyttää ostoja mikäli lokakuun lopulla ei tule ostosignaalia ja vastaavasti viivyttää huhtikuussa myyntejä, mikäli järjestelmä ei anna myyntisignaalia.

Hyvin tunnetuilla ilmiöillä on tapana kadota itsestään. Tämä johtuu siitä, että ilmiön tullessa yleiseen tietoisuuteen se menettää tehonsa. Menetelmää käyttäviä sijoittajia on markkinoilla liikaa. Ilmiön viilaus saattaa johtaa siihen, että kohta ilmiö tapahtuukin huhtikuussa, sitten maaliskuussa ja niin edelleen. Myynnin viivästäjät voivat tehdä puolivuosittaisjaksoista eri mittaiset jne. Näin toukokuuilmiö katoaa muuntuen joksikin muuksi.

Jotakin mielenkiintoista toukokuuilmiössä kaikesta huolimatta on. Varsinkin siksi, että se on tunnettu jo todella pitkään.

Musta joutsen on erittäin epätodennäköinen tapahtuma, jolla on kolme luonteenomaista piirrettä: se ei ole ennustettava, sillä on valtava vaikutus ja osaamme kehitellä sille jälkikäteen selityksen. Mustia joutsenia ovat olleet esimerkiksi nykyinen finanssikriisi, syyskuun 9. terrori-isku, sekä Googlen valtava menestys.

Musta joutsen -teoria on saanut nimensä Australiassa elävistä mustista joutsenista. Ennen Australian löytämistä ihmiset olivat vakuuttuneet, että kaikki joutsenet olivat valkoisia. Uskomus oli kiistaton, sillä kaikki tavatut joutsenet siihen asti olivat valkoisia. Tämä kuvastaa havaintoihin ja kokemukseen perustuvan oppimisemme rajoitusta ja tietomme haurautta. Yksi ainut havainto voi kumota koko yleisen väitteen, joka perustuu miljoonia valkoisia joutsenia käsittävään vahvistavien havaintojen sarjaan. Tarvitaan vain yksi musta lintu.

Musta joutsen on vieras havainto, joka on tavanomaisten odotusten ulkopuolella. Mikään menneisyydestä ei viittaa sen mahdollisuuteen vakuuttavasti. Sillä on äärimmäinen vaikutus ja huolimatta sen vieraan havainnon asemasta ihmisluonto pakottaa meidät kyhäämään selityksiä sen ilmaantumiselle jälkikäteen, tekemään siitä selitettävän ja ennustettavan. Jälkikäteen selitettynä finanssikriisi oli välttämätön. Silti se tuli yllätyksenä ja sen voimakkuus yllätti kaikki.

Mustan joutsenen logiikka tekee siitä mitä et tiedä paljon olennaisempaa kuin se mitä tiedät. Mustat joutsenet voivat johtua ja pahentua siitä, että ne ovat ennakoimattomia. Mikäli joulukuun 2004 Tyynenmeren tsunami olisi ennakoitu, sen vahingot olisivat jääneet pienemmiksi. Se minkä tietää ei oikeastaan aiheuta vahinkoa.

Kyvyttömyydestä ennustaa vieraat havainnot seuraa kyvyttömyys ennustaa historian kulkua. Toimimme kuitenkin kuten osaisimme ennustaa tapahtumia. Laadimme kolmenkymmenen vuoden ennusteita sosiaaliturvan alijäämistä ja öljyn hinnoista, vaikkemme osaa ennustaa näitä edes ensi kesäksi. Kyvyttömyytemme ennustaa mustien joutsenien vaikutusta alaan kuuluvissa ympäristöissä kytkettynä yleiseen tietämättömyyteen tästä asiantilasta tarkoittaa, että tietyt itseään asiantuntijoina pitävät ammattilaiset eivät itse asiassa olekaan sitä. Heidän toteutuneen toimintansa perusteella he eivät tiedä asiantuntemuksensa alasta sen enempää kuin väestö yleensä, mutta he ovat paljon parempia tarinan kertojia - tai mikä pahempaa, muiden sumuttajia monimutkaisilla matemaattisilla malleilla. On myös melko todennäköistä, että heillä on solmio.

Koska mustat joutsenet ovat luonteeltaan ennustamattomia, joudumme mukautumaan niiden olemassaoloon. Mutta voimme myös altistaa itsemme laadultaan myönteisille mustille joutsenille. Esimerkiksi riskipääoman sijoittamisessa tuntemattomasta saa suhteettoman palkkion, koska tyypillisesti harvinaisessa tapahtumassa on vähän menetettävänä ja paljon voitettavana. Harva merkittävä teknologia on syntynyt suunnittelun ja harkinnan pohjalta - ne ovat vain mustia joutsenia.

Mustien joutsenien vuoksi pörssiin syntyy tulevaisuudessakin uusia kuplia, ja yhtä varmasti niitä puhkeaa.

Entinen optiomeklari Nassim Nicholas Taleb on kirjoittanut musta joutsen -teoriasta kirjan "Musta Joutsen - Erittäin Epätodennäköisen Vaikutus". Vaikka kirja omasta mielestäni on hieman kuivahkoa luettavaa suosittelen sitä aiheesta enemmän kiinnostuneille.

Globalization creates interlocking fragility, while reducing volatility and giving the appearance of stability. In other words it creates devastating Black Swans. We have never lived before under the threat of a global collapse. Financial Institutions have been merging into a smaller number of very large banks. Almost all banks are interrelated. So the financial ecology is swelling into gigantic, incestuous, bureaucratic banks – when one fails, they all fall. The increased concentration among banks seems to have the effect of making financial crisis less likely, but when they happen they are more global in scale and hit us very hard. We have moved from a diversified ecology of small banks, with varied lending policies, to a more homogeneous framework of firms that all resemble one another. True, we now have fewer failures, but when they occur ....I shiver at the thought.

The government-sponsored institution Fannie Mae, when I look at its risks, seems to be sitting on a barrel of dynamite, vulnerable to the slightest hiccup. But not to worry: their large staff of scientists deem these events "unlikely".

(Black Swan, 2007)

Tällä kertaa kerron tekniikasta, jolla voi asuntolainan takaisinmaksuajan puolittaa. Tekniikka toimii parhaiten pitkien asuntolainojen kanssa, joten käytän esimerkkinä 30 vuoden asuntolainaa.


Asuntolainan takaisinmaksutavat

Asuntolainaa voi maksaa pankille annuiteettilainana (tasaerälaina), jossa maksuerän suuruus pysyy aluksi samana, mutta koron muuttuessa muuttuu myös maksuerä. Kun annuiteettilainan viitekorko muuttuu, lainan maksuerien suuruus lasketaan uudelleen, mutta laina-aika pysyy edelleen samana. Toinen maksuvaihtoehto on tasalyhennyslaina. Tasalyhennyslainassa maksuerä koostuu kiinteästä lyhennysosasta ja kertyneestä korosta. Tasalyhennyslainassa lainaa lyhennetään samankokoisin erin ja koron osuus vähenee ajan kuluessa, koska lainasumma on pienentynyt. Kolmas maksuvaihtoehto on kiinteä tasaerä. Kiinteässä tasaerälyhennyksessä kaikki takaisinmaksuerät ovat nimensä mukaisesti kiinteitä, euromääräisesti aina yhtä suuria. Erät koostuvat korkotason mukaan vaihtelevista osuuksista pääoman lyhennystä ja korkoa. Kun viitekorko nousee, maksuerää ei suurenneta, kuten annuiteettilyhennyksessä, vaan laina-aika pitenee.


Korkoja, korkoja...

Korkona voi käyttää pankkien omaa prime korkoa, eri mittaisia kiinteitä korkoja tai euribor eli markkinakorkoja. Prime korko muuttuu pankin omalla päätöksellä ja sen ominaisuuksiin kuuluu, että kyseinen korko nousee nopeasti markkinakorkojen noustessa, mutta monesti laskee hitaasti markkinakorkojen sukeltaessa. Kiinteässä korossa korko pysyy samana sovitun ajan, esimerkiksi viisi vuotta. Euribor korkoja on eri mittaisia. Yleisin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Käytetyn koron päälle tulee vielä pankin marginaali, joka on neuvoteltavissa. Vielä muutama vuosi sitten pankkien kovan keskinäisen kilpailun vuoksi marginaalit olivat historiallisen alhaalla, noin 0,3 prosentissa. Nyt asuntolainamarginaalit lähentelevät yhtä prosenttia.


Show me the beef

Asuntolaina muodostuu siis lyhennysosasta, sekä korosta marginaaleineen. Suurin osa pitkistä asuntolainoista on annuiteettilainoja. Ohessa on takaisinmaksusuunnitelma 150 tuhannen euron asuntolainalle. Esimerkkinä toimii 30 vuoden asuntolaina, jonka korko on 4 prosenttia (korko 3% + marginaali 1%). Asuntolainan kuukausieräksi muodostuu 716,12 euroa.

Kuukausi	Korko	Lyhennys	Lainaa jäljellä
1	500.00	216.12	149,783.88
2	499.28	216.84	149,567.03
3	498.56	217.57	149,349.47
4	497.83	218.29	149,131.18
5	497.10	219.02	148,912.16
6	496.37	219.75	148,692.41
7	495.64	220.48	148,471.93
8	494.91	221.22	148,250.71
9	494.17	221.95	148,028.76
10	493.43	222.69	147,806.06
11	492.69	223.44	147,582.63
12	491.94	224.18	147,358.45
13	491.19	224.93	147,133.52
14	490.45	225.68	146,907.84
15	489.69	226.43	146,681.41
16	488.94	227.18	146,454.22
17	488.18	227.94	146,226.28
18	487.42	228.70	145,997.58
19	486.66	229.46	145,768.12
20	485.89	230.23	145,537.89
21	485.13	231.00	145,306.89
22	484.36	231.77	145,075.12
23	483.58	232.54	144,842.58
24	482.81	233.31	144,609.27
25	482.03	234.09	144,375.18
26	481.25	234.87	144,140.31
27	480.47	235.66	143,904.65
28	479.68	236.44	143,668.21
29	478.89	237.23	143,430.98
30	478.10	238.02	143,192.96
31	477.31	238.81	142,954.15
32	476.51	239.61	142,714.54
33	475.72	240.41	142,474.13
34	474.91	241.21	142,232.92
35	474.11	242.01	141,990.91
36	473.30	242.82	141,748.09
37	472.49	243.63	141,504.46
38	471.68	244.44	141,260.02
39	470.87	245.26	141,014.76
40	470.05	246.07	140,768.69
41	469.23	246.89	140,521.79
42	468.41	247.72	140,274.08
43	467.58	248.54	140,025.53
44	466.75	249.37	139,776.16
45	465.92	250.20	139,525.96
46	465.09	251.04	139,274.92
47	464.25	251.87	139,023.05
48	463.41	252.71	138,770.34
49	462.57	253.56	138,516.78
50	461.72	254.40	138,262.38
51	460.87	255.25	138,007.13
52	460.02	256.10	137,751.04
53	459.17	256.95	137,494.08
54	458.31	257.81	137,236.27
55	457.45	258.67	136,977.60
56	456.59	259.53	136,718.07
57	455.73	260.40	136,457.68
58	454.86	261.26	136,196.41
59	453.99	262.13	135,934.28
60	453.11	263.01	135,671.27
61	452.24	263.89	135,407.38
62	451.36	264.76	135,142.62
63	450.48	265.65	134,876.97
64	449.59	266.53	134,610.44
65	448.70	267.42	134,343.02
66	447.81	268.31	134,074.70
67	446.92	269.21	133,805.50
68	446.02	270.10	133,535.39
69	445.12	271.00	133,264.39
70	444.21	271.91	132,992.48
71	443.31	272.81	132,719.66
72	442.40	273.72	132,445.94
73	441.49	274.64	132,171.30
74	440.57	275.55	131,895.75
75	439.65	276.47	131,619.28
76	438.73	277.39	131,341.89
77	437.81	278.32	131,063.57
78	436.88	279.24	130,784.33
79	435.95	280.18	130,504.15
80	435.01	281.11	130,223.04
81	434.08	282.05	129,941.00
82	433.14	282.99	129,658.01
83	432.19	283.93	129,374.08
84	431.25	284.88	129,089.21
85	430.30	285.83	128,803.38
86	429.34	286.78	128,516.60
87	428.39	287.73	128,228.87
88	427.43	288.69	127,940.17
89	426.47	289.66	127,650.52
90	425.50	290.62	127,359.90
91	424.53	291.59	127,068.31
92	423.56	292.56	126,775.75
93	422.59	293.54	126,482.21
94	421.61	294.52	126,187.69
95	420.63	295.50	125,892.20
96	419.64	296.48	125,595.71
97	418.65	297.47	125,298.24
98	417.66	298.46	124,999.78
99	416.67	299.46	124,700.32
100	415.67	300.46	124,399.87
101	414.67	301.46	124,098.41
102	413.66	302.46	123,795.95
103	412.65	303.47	123,492.48
104	411.64	304.48	123,188.00
105	410.63	305.50	122,882.50
106	409.61	306.51	122,575.99
107	408.59	307.54	122,268.45
108	407.56	308.56	121,959.89
109	406.53	309.59	121,650.30
110	405.50	310.62	121,339.68
111	404.47	311.66	121,028.02
112	403.43	312.70	120,715.33
113	402.38	313.74	120,401.59
114	401.34	314.78	120,086.80
115	400.29	315.83	119,770.97
116	399.24	316.89	119,454.08
117	398.18	317.94	119,136.14
118	397.12	319.00	118,817.14
119	396.06	320.07	118,497.07
120	394.99	321.13	118,175.94
121	393.92	322.20	117,853.74
122	392.85	323.28	117,530.46
123	391.77	324.35	117,206.10
124	390.69	325.44	116,880.67
125	389.60	326.52	116,554.15
126	388.51	327.61	116,226.54
127	387.42	328.70	115,897.84
128	386.33	329.80	115,568.04
129	385.23	330.90	115,237.14
130	384.12	332.00	114,905.14
131	383.02	333.11	114,572.04
132	381.91	334.22	114,237.82
133	380.79	335.33	113,902.49
134	379.67	336.45	113,566.04
135	378.55	337.57	113,228.48
136	377.43	338.69	112,889.78
137	376.30	339.82	112,549.96
138	375.17	340.96	112,209.00
139	374.03	342.09	111,866.91
140	372.89	343.23	111,523.67
141	371.75	344.38	111,179.30
142	370.60	345.53	110,833.77
143	369.45	346.68	110,487.09
144	368.29	347.83	110,139.26
145	367.13	348.99	109,790.27
146	365.97	350.16	109,440.11
147	364.80	351.32	109,088.79
148	363.63	352.49	108,736.30
149	362.45	353.67	108,382.63
150	361.28	354.85	108,027.78
151	360.09	356.03	107,671.75
152	358.91	357.22	107,314.53
153	357.72	358.41	106,956.13
154	356.52	359.60	106,596.52
155	355.32	360.80	106,235.72
156	354.12	362.00	105,873.72
157	352.91	363.21	105,510.51
158	351.70	364.42	105,146.09
159	350.49	365.64	104,780.45
160	349.27	366.85	104,413.60
161	348.05	368.08	104,045.52
162	346.82	369.30	103,676.21
163	345.59	370.54	103,305.68
164	344.35	371.77	102,933.91
165	343.11	373.01	102,560.90
166	341.87	374.25	102,186.65
167	340.62	375.50	101,811.14
168	339.37	376.75	101,434.39
169	338.11	378.01	101,056.38
170	336.85	379.27	100,677.12
171	335.59	380.53	100,296.58
172	334.32	381.80	99,914.78
173	333.05	383.07	99,531.71
174	331.77	384.35	99,147.36
175	330.49	385.63	98,761.73
176	329.21	386.92	98,374.81
177	327.92	388.21	97,986.60
178	326.62	389.50	97,597.10
179	325.32	390.80	97,206.30
180	324.02	392.10	96,814.20
181	322.71	393.41	96,420.79
182	321.40	394.72	96,026.07
183	320.09	396.04	95,630.03
184	318.77	397.36	95,232.68
185	317.44	398.68	94,834.00
186	316.11	400.01	94,433.99
187	314.78	401.34	94,032.64
188	313.44	402.68	93,629.96
189	312.10	404.02	93,225.94
190	310.75	405.37	92,820.57
191	309.40	406.72	92,413.85
192	308.05	408.08	92,005.77
193	306.69	409.44	91,596.34
194	305.32	410.80	91,185.53
195	303.95	412.17	90,773.36
196	302.58	413.55	90,359.82
197	301.20	414.92	89,944.89
198	299.82	416.31	89,528.59
199	298.43	417.69	89,110.89
200	297.04	419.09	88,691.81
201	295.64	420.48	88,271.32
202	294.24	421.89	87,849.44
203	292.83	423.29	87,426.15
204	291.42	424.70	87,001.44
205	290.00	426.12	86,575.33
206	288.58	427.54	86,147.79
207	287.16	428.96	85,718.82
208	285.73	430.39	85,288.43
209	284.29	431.83	84,856.60
210	282.86	433.27	84,423.33
211	281.41	434.71	83,988.62
212	279.96	436.16	83,552.46
213	278.51	437.61	83,114.85
214	277.05	439.07	82,675.77
215	275.59	440.54	82,235.24
216	274.12	442.01	81,793.23
217	272.64	443.48	81,349.75
218	271.17	444.96	80,904.80
219	269.68	446.44	80,458.35
220	268.19	447.93	80,010.43
221	266.70	449.42	79,561.01
222	265.20	450.92	79,110.09
223	263.70	452.42	78,657.66
224	262.19	453.93	78,203.73
225	260.68	455.44	77,748.29
226	259.16	456.96	77,291.33
227	257.64	458.49	76,832.84
228	256.11	460.01	76,372.83
229	254.58	461.55	75,911.28
230	253.04	463.09	75,448.20
231	251.49	464.63	74,983.57
232	249.95	466.18	74,517.39
233	248.39	467.73	74,049.66
234	246.83	469.29	73,580.37
235	245.27	470.86	73,109.51
236	243.70	472.42	72,637.09
237	242.12	474.00	72,163.09
238	240.54	475.58	71,687.51
239	238.96	477.16	71,210.34
240	237.37	478.76	70,731.59
241	235.77	480.35	70,251.24
242	234.17	481.95	69,769.29
243	232.56	483.56	69,285.73
244	230.95	485.17	68,800.56
245	229.34	486.79	68,313.77
246	227.71	488.41	67,825.36
247	226.08	490.04	67,335.32
248	224.45	491.67	66,843.65
249	222.81	493.31	66,350.34
250	221.17	494.96	65,855.38
251	219.52	496.61	65,358.78
252	217.86	498.26	64,860.52
253	216.20	499.92	64,360.60
254	214.54	501.59	63,859.01
255	212.86	503.26	63,355.75
256	211.19	504.94	62,850.81
257	209.50	506.62	62,344.19
258	207.81	508.31	61,835.88
259	206.12	510.00	61,325.88
260	204.42	511.70	60,814.17
261	202.71	513.41	60,300.77
262	201.00	515.12	59,785.65
263	199.29	516.84	59,268.81
264	197.56	518.56	58,750.25
265	195.83	520.29	58,229.96
266	194.10	522.02	57,707.94
267	192.36	523.76	57,184.17
268	190.61	525.51	56,658.66
269	188.86	527.26	56,131.40
270	187.10	529.02	55,602.38
271	185.34	530.78	55,071.60
272	183.57	532.55	54,539.05
273	181.80	534.33	54,004.73
274	180.02	536.11	53,468.62
275	178.23	537.89	52,930.72
276	176.44	539.69	52,391.04
277	174.64	541.49	51,849.55
278	172.83	543.29	51,306.26
279	171.02	545.10	50,761.16
280	169.20	546.92	50,214.24
281	167.38	548.74	49,665.50
282	165.55	550.57	49,114.93
283	163.72	552.41	48,562.52
284	161.88	554.25	48,008.27
285	160.03	556.10	47,452.18
286	158.17	557.95	46,894.23
287	156.31	559.81	46,334.42
288	154.45	561.67	45,772.74
289	152.58	563.55	45,209.20
290	150.70	565.43	44,643.77
291	148.81	567.31	44,076.46
292	146.92	569.20	43,507.26
293	145.02	571.10	42,936.16
294	143.12	573.00	42,363.16
295	141.21	574.91	41,788.24
296	139.29	576.83	41,211.42
297	137.37	578.75	40,632.66
298	135.44	580.68	40,051.98
299	133.51	582.62	39,469.37
300	131.56	584.56	38,884.81
301	129.62	586.51	38,298.30
302	127.66	588.46	37,709.84
303	125.70	590.42	37,119.42
304	123.73	592.39	36,527.03
305	121.76	594.37	35,932.66
306	119.78	596.35	35,336.31
307	117.79	598.34	34,737.98
308	115.79	600.33	34,137.65
309	113.79	602.33	33,535.32
310	111.78	604.34	32,930.98
311	109.77	606.35	32,324.62
312	107.75	608.37	31,716.25
313	105.72	610.40	31,105.85
314	103.69	612.44	30,493.41
315	101.64	614.48	29,878.93
316	99.60	616.53	29,262.41
317	97.54	618.58	28,643.82
318	95.48	620.64	28,023.18
319	93.41	622.71	27,400.47
320	91.33	624.79	26,775.68
321	89.25	626.87	26,148.81
322	87.16	628.96	25,519.85
323	85.07	631.06	24,888.79
324	82.96	633.16	24,255.63
325	80.85	635.27	23,620.36
326	78.73	637.39	22,982.97
327	76.61	639.51	22,343.46
328	74.48	641.64	21,701.82
329	72.34	643.78	21,058.03
330	70.19	645.93	20,412.10
331	68.04	648.08	19,764.02
332	65.88	650.24	19,113.78
333	63.71	652.41	18,461.37
334	61.54	654.59	17,806.78
335	59.36	656.77	17,150.01
336	57.17	658.96	16,491.06
337	54.97	661.15	15,829.91
338	52.77	663.36	15,166.55
339	50.56	665.57	14,500.98
340	48.34	667.79	13,833.20
341	46.11	670.01	13,163.18
342	43.88	672.25	12,490.94
343	41.64	674.49	11,816.45
344	39.39	676.73	11,139.72
345	37.13	678.99	10,460.73
346	34.87	681.25	9,779.47
347	32.60	683.52	9,095.95
348	30.32	685.80	8,410.14
349	28.03	688.09	7,722.05
350	25.74	690.38	7,031.67
351	23.44	692.68	6,338.99
352	21.13	694.99	5,643.99
353	18.81	697.31	4,946.69
354	16.49	699.63	4,247.05
355	14.16	701.97	3,545.09
356	11.82	704.31	2,840.78
357	9.47	706.65	2,134.13
358	7.11	709.01	1,425.12
359	4.75	711.37	713.74
360	2.38	713.74	0.00

Kuten huomata saattaa alussa suurin osa maksusta menee korkoihin ja vain pieni osa varsinaiseen lyhennykseen. Ajan kuluessa kuukausittainen maksu pysyy samana, mutta korkojen osuus maksusta pienenee jäljellä olevan lainasumman supistuessa. Ensimmäisessä kuukausierässä on varsinaista lyhennystä vain 216,12 euroa ja loput 500 euroa korkoja.

Jotta 30 vuoden asuntolainan pystyy maksamaan pois suunniteltua nopeammin pitää luonnollisesti maksaa takaisin enemmän kuin kuukausittainen maksu on. Riippuen pankista ja asuntolainan ehdoista yleensä ylimääräisistä lyhennyksistä ei tule lisäkustannuksia. Ylimääräisten lyhennysten voimaa voi kuvitella sillä, että pääsee lainan lyhennyksissä edelle. Sanotaan että henkilö käyttäen esimerkin laskelmaa tekee ensimmäisen maksunsa 716,12 euroa. Tämän maksun jälkeen hänellä on vielä 359 kuukausierää lainaa jäljellä. Kuinka paljon rahaa tarvittaisiin yhden lisäkuukauden ravistamiseksi niskoista? Vastaus löytyy toisen kuukauden lyhennysosan kohdalta: 216,84 euroa. Jos hän tekee ylimääräisen 216,84 euron lyhennyksen pääsee hän kuukauden edelle. Jäljelle jää 358 kuukausierää.

Jos henkilö tekee ylimääräisen 216,84 euron lyhennyksen hänelle ei tule enää maksettavaksi 360. maksuerää, suuruudeltaan 716,12 euroa. Mistä tämä johtuu? Ajatellaan asiaa toisinpäin. 216,84 euroa sijoitettuna 30 vuodeksi 4%:n vuosikorolla tekee noin 716,12 euroa. Tämän lisäksi henkilö hyppää maksusuunnitelmassaan suoraan kuukauteen numero 3. Seuraavana kuukautena maksu on jälleen 716,12 euroa, mutta summasta hieman suurempi osa menee itse lyhennykseen ja hieman pienempi korkoihin.


Takaisinmaksuajan puolittaminen

Tämä luo mielenkiintoisen tavan lyhentää asuntolainan takaisinmaksuaikaa. Jos kuukausittain tekee normaalin maksuerän lisäksi seuraavan kuukauden lyhennysosan suuruisen ylimääräisen lyhennyksen - päätyy ennenpitkää maksamaan 30 vuoden asuntolainan 15 vuodessa! Ensimmäisenä kuukautena ylimääräinen lyhennys olisi 216,84€, toisena 218,29€, kolmantena 219,75€ ja niin edelleen. Näin tulee samalla hypättyä joka toisen kuukauden korkojen osuuden yli.

Tämä toimii pitkien asuntolainojen kanssa myös hyvin siksi, että ylimääräinen lyhennys alkaa suhteellisen pienillä summilla. Ajan myötä ylimääräisen lyhennyksen osuus kasvaa, mutta niin on myös ansioilla tapana nousta. Menetelmä on myös joustava. Mikäli tulee yllättäviä menoja voi ylimääräisen lyhennyksen jättää tekemättä tai tehdä pienemmän lyhennyksen. Jos kyseessä olisi 15 vuoden asuntolaina tarvitsisi pankin kanssa neuvotella erikseen lyhennysvapaista kuukausista. Tätä menetelmää käyttäen siihen ei ole tarvetta.