Johdatus ETF:iin Osa 4: REIT ETF:t

9.8.2009 | Kohti taloudellista riippumattomuutta


Piensijoittajan ongelma

Monet suomalaiset pitävät kiinteistösijoituksista. Ne ovat konkreettisia ja niitä on helpompi ymmärtää kuin monia muita sijoitusmuotoja. Sijoitusasunnoista tulee tasaista kassavirtaa vuokran muodossa joka kuukausi ja sijoituksen arvo ei heittelehdi niin rajusti kuin esimerkiksi osakkeiden. Ne tuntuvat turvalliselta sijoitusmuodolta, joten ei ihme, että ne vetoavat meihin.

Piensijoittaja kohtaa asuntomarkkinoille lähtiessä muutamia ongelmia. Ensinnäkin yleensä sijoitusportfolio muuttuu kerta heitolla. Sijoitusasunnot maksavat kymmeniä tuhansia, helposti jopa toista sataa tuhatta euroa. Tämä vinouttaa tyypillisen piensijoittajan portfolion ylipainottamaan kiinteistöjä huomattavasti. Sijoitusasunnon hankinnan jälkeen voi sijoituksista yli 90% olla kiinni ostetussa asunnossa. Sijoitusasuntojen hintojen vuoksi moni piensijoittaja myös päätyy käyttämään velkavipua. Toisekseen sijoitusasuntoon sijoittava joutuu uhraamaan aikaansa vuokralaisen etsintään, vuokran maksun seuraamiseen, mahdolliseen perintään ja muihin vuokralaisesta koituviin asioihin. Vuokralaisen vaihtuminen kesken kaiken voi syödä koko vuoden vuokratuoton, mikäli asunto jää seisomaan pidemmäksi aikaa tyhjilleen. Pahimmassa tapauksessa voi asunto olla huonon vuokralaisen jälkeen täydellisessä remontointikunnossa. Nämä ovat riskejä, joita tyypillinen asuntosijoittaja joutuu ottamaan.


REIT

Kokonaisen sijoitusasunnon ostamisen sijaan on olemassa toinen vaihtoehto hypätä kiinteistösijoittamiseen mukaan. Sen mahdollistavat REIT ETF:t. REIT on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust ja REIT lyhenne lausutaan englanniksi kuten "treat" - herkku. Kuten muissakin ETF:ssä saa REIT ETF:ään sijoittava ensimmäisenä hyötynä hajautuksen. Toisekseen, koska REIT ETF:t noteerataan pörssissä samalla tavalla kuin muutkin ETF:t voi sijoittaja helposti ottaa osaa kiinteistösijoittamiseen omalle riskinsietokyvylle sopivalla painolla. REIT sijoittaja välttyy portfolion vinoutumiselta helposti niin halutessaan. Eikä REIT ETF omistajan kontolle tule vuokralaisesta koituvia harmeja.

Jotta ETF voi saada REIT määritelmän tulee sen jakaa vähintään 90% veronalaisista tuloistaan omistajille. Käytännössä tämä tapahtuu jakamalla ETF:n omistajille osinkoa. REIT ETF:ät tarjoavat samanlaista tasaista kassavirtaa kuin perinteinenkin asuntosijoittaminen, sillä suuri osa näistä jakaa osinkoa kuukausittain. Ulos jaetun osingon REIT yhtiö saa vähentää veronalaisista tuloista, jonka johdosta moni REIT yhtiö jakaakin ulos 100% tuloistaan osinkoina ja välttää siten verojen maksun.


Kolme erilaista kategoriaa

REIT ETF:t voidaan jakaa kolmeen eri kategoriaan: equity (pääoma), mortgage (asuntolaina), sekä näiden yhdistelmä - hybridi.

Equity REIT:t (EREIT) ostavat, omistavat ja hallinnoivat kiinteistöjä, joista saa tuloja. Näitä ovat esimerkiksi asuinkiinteistöt, kauppakeskukset, teollisuuskiinteistöt ja toimistorakennukset. EREIT yhtiöt eroavat tyypillisistä rakennusyrityksistä siinä mielessä, että ne eivät tavoittele kiinteistön myymistä vaan niistä saatavaa kassavirtaa.

Mortgage REIT:t (MREIT) nimensä mukaisesti sijoittavat varat asuntolainoihin, eivätkä kiinteistöihin. Ne lainaavat rahaa asuntolainoihin, ostavat olemassaolevia asuntolainoja tai arvopapereita, joiden takana on asuntolaina. Tulot kertyvät pääasiallisesti asuntolainojen koroista. Siten nämä REIT:t reagoivat korkomuutoksiin nopeammin kuin EREIT:t, sillä osingot muodostuvat kertyvistä koroista.

EREIT:n ja MREIT:n yhdistelmää kutsutaan hybridi REIT:ksi. Ne omistavat kiinteistöjä, sekä antavat asuntolainoja. Osingot koostuvat niin vuokratuloista, kuin asuntolainojen koroista.


Esimerkki: iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index Fund (IFEU)

REIT ETF:iä on hyvin moneen lajiin, kuten ETF:iä yleensäkin. On eri maanosiin, kaupunginosiin jne. sijoittavia REIT:ejä. Esimerkkinä poimin kohtuu sattumanvaraisesti yhden iSharesin REIT:n, joka sijoittaa Euroopan kehittyneisiin maihin.

Kuten ylläolevista graafeista näkee hajautuvat kiinteistösijoitukset pitkin eurooppaa, Englannin ja Ranskan muodostaen yli puolet sijoituksista. Myös Suomi on mukana 1,67%:n painolla. Kulut ovat 0,48% / p.a., joka tulee sisältämien REIT:ien päälle. Tämänlainen sijoitus eroaa jo yksittäisen sijoitusasunnon omistamisesta aikalailla. Riski hajautuu paljon laajemmalle. Toki osaava asuntosijoittaja voi löytää parempaa vuokratuottoa kerryttävän asunnon, siinä missä stock pickkaava osakesijoittaja voi löytää helmiä osakkeiden seasta. Mutta se ei ole indeksisijoittamisen ydin.

IFEU jakaa osingot ulos neljä kertaa vuodessa. Edellisen neljän osingon perusteella (yhteensä 1,49$) muodostuu osinkotuotoksi nykyisellä 26,87$ hinnalla reilu 5,5%. Sitä voi pitää ihan kohtuullisena vuokratuottona.


11 vastausta artikkeliin "Johdatus ETF:iin Osa 4: REIT ETF:t"


Nimetön kirjoittaa:

Terve,

Kiitos hyvästä kirjoittelusta. Heräsi pari kysymystä:

1. Oletko vielä hahmotellut/aikataulutellut omia elinkaareen liittyviä allokaatiomuutoksiasi (esim. Roger Ibbotsonin oppien perusteella) - eli missä vaiheessa mukaan esim. joukkolainoihin tai REIT ETF:iin ja millä painotuksella?

2. Tähän liittyen kiinnostaa kuulla näetkö REIT ETF:llä sijaa omissa sijoituksissasi? Erityisesti mietityttää näiden oletettu pitkän aikavälin tuotto-odotus?

24.8.2009 klo 15.07.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Hei,

kiitos palautteestasi :)

1. En ole mitään vuosilukuja itselleni määrittänyt missä vaiheessa alan painottamaan muita kuin osakkeita. Kirjallisen sijoitussuunnitelmani mukainen loppupainotus olisi seuraavanlainen:
30% korot
30% kiinteä omaisuus
25% kehittyneet markkinat
10% kehittyvät markkinat
5% Suomi
Mutta koska taloudelliseen riippumattomuuteen on vielä hyvin pitkä matka on myös todennäköistä, että tämä hahmoteltu allokaatiokin tulee muuttumaan. Se on ainakin varmaa, että niin kauan kuin korot pysyvät nykyisillä huippualhaisilla tasoilla en lähde korkomarkkinoille.

Roger Ibbotson ja hänen oppinsa eivät ole minulle tuttuja. Täytyykin perehtyä häneen, kiitos vihjeestä!

2. Kiinteistösijoittaminen kyllä kiinnostaa, mutta itse asiassa hieman eri tavalla. Olen jossain määrin suunnitellut, että siinä vaiheessa kun sijoitusteni arvo liitelee jossakin 100ke:n paikkeilla rakentaisin itselleni velattoman mökin jonnekin Lapin laskettelukeskuksen yhteyteen. Näin saisin itselleni sijoituksen joka tuottaisi itselleni iloa, mutta saisin siitä myös vuokratuloja silloin kun en itse sitä käytä.

REIT ETF:ät eivät ole mitenkään poissuljettu vaihtoehto nekään ja kohdassa 1. antamani 30% kiinteän omaisuuden osuudesta todennäköisesti kohtuu iso osa muodostuisi REIT:eistä tai sitten omista kiinteistösijoituksista eri paikoista, kuten Lapista ja jostakin lämpimämmästä maasta samalla periaatteella, että kun en itse niissä oleskele niin saisin vuokratuloja.

Mutta näiden ajatusten toteuttamiseen on vielä kohtuu pitkä aika, joten suunnitelmatkin voivat vielä muuttua moneen otteeseen.

Että tällaisia ajatuksia :)

24.8.2009 klo 16.36.00

Nimetön kirjoittaa:

Blogin isäntä kirjoitti:
"Kirjallisen sijoitussuunnitelmani mukainen loppupainotus olisi seuraavanlainen:
30% korot
30% kiinteä omaisuus"

Ensiksi anteeksipyyntö, että kommentoin näin vanhaa ketjua (mutta en löytänyt puhetta koroista muualta).

Oletko yhtään miettinyt kuinka toteuttaa tuo korkosijoitus? Se on nimittäin yllättävän hankalaa. Suoria sijoituksia valtionobligaatioihin ja yrityslainoihin hankaloittaa monta asiaa:
- yrityslainoissa littera on yleensä 1-50 keur ja minimisijoitus 50 tai 100 keur.
- valtion sarjaobligaation minimisijoitus 100 keur
- korkopapereita ei tietääkseni missään voi ostaa sähköisesti, vaan joutuu asioimaan puhelimella meklarin kanssa.
- pankeissa on usein prosenttiperustainen säilytyspalkkio. Halvemmat välittäjät (Nordnet) jne eivät tietääkseni oikein vakavissaan harrasta korkopapereiden välitystä.

Rahastoissa on tietysti ongelmana tuottoon nähden korkeat hallinnointipalkkiot (Paitsi ehkä Seligsonilla). Pankeillakin on kohtuullisen palkkion korkorahastoja, mutta niiden minimisijoitus on yleensä luokkaa miljoona euroa.

Entä sitten korkopaperi-ETF:t. Taitavat olla lähes kaikki synteettisiä (vastapuoliriski)?

2.12.2010 klo 10.00.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Oletko yhtään miettinyt kuinka toteuttaa tuo korkosijoitus?

Käyttäen indeksirahastoja ja/tai ETF:iä. ETF vaihtoehdoista löytyy fyysisiä vaihtoehtoja. Tässä esimerkiksi euroalueelle yksi vaihtoehto: http://de.ishares.com/en/rc/funds/IBGM

Vaihtoehtoja on siis lukuisia eikä mainitsemasi minimierät ole näissä ongelma. Ongelma tulee ainoastaan, jos korkoihin sijoittaa suoraan.

Olen muuten kirjoittanut koroista erikseen tässä artikkelissa.

2.12.2010 klo 10.20.00

Nimetön kirjoittaa:

Päivää tai ehtoota.

Katselin tuota Developed Europe Index Fund sillä silmällä, mutta en löydä oikein mistään sen osinko-historiaa. Onko näistä ETF:sitä ylipäätään saatavissa tämän kaltaisia historiatietoja, vai täytyykö ne kaivella yksitellen vanhoista vuosiraporteista?

6.1.2011 klo 19.07.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Yahoon Finance palvelussa on "dividend history", jota kautta voi helposti selata aiempia osinkoja.

Esimerkiksi iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index Fund:n aiemmat osingot löytyvät tästä.

6.1.2011 klo 19.10.00

Nimetön kirjoittaa:

Jukra, kiitos!

6.1.2011 klo 21.30.00

Nimetön kirjoittaa:

Tässä sama Anonyymi-Arska, joka kyseli eilenkin. Ja lisää kysymystä pukkaa:

Onko tuo Yahoon lista maksetut osingot dollareissa? Voinko laskea esimerkiksi tämän sivun https://www.nordnet.fi/mux/web/marknaden/aktiehemsidan/kursdata.html?identifier=575816&marketplace=19 dollarihinnan perusteella vaikka viimevuoden osingot prosentteina? Ts. jos oletetaan, että viimevuoden keskikurssi on ollut 27 dollaria ja Yahoon listan mukaan viime vuoden osingot (yhteensä) on ollut noin 0.655 dollaria, niin saan viime vuoden tuotoksi noin 2.4% (0.655 / 27 * 100).

Keskikurssi on käyrästä silmämääräisesti luettu, eikä tietystikään ole oikein, mutta haenkin vain sitä että ymmärrän oikein tuon Yahoon historiikin.

7.1.2011 klo 10.40.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Kyseinen ETF noteerataan dollareissa. Myös osingot jaetaan luonnollisesti dollareina.

7.1.2011 klo 10.45.00

Nimetön kirjoittaa:

Dänke.

Ajattelin vain kun muistelin että jossain olisin nähnyt myös "prosenttipohjaisia osinkoja", mutta voinpa sekoittaakin asioita.

7.1.2011 klo 11.19.00

Nimetön kirjoittaa:

Tiedättekö, että tarjoaako Nordnet mahdollisuutta hankkia S&P REIT indeksin mukaista ETF:ää, kuten esim. FRI:tä?

30.7.2012 klo 19.22.00

Jätä kommentti

« Vanhemmat tekstit Uudemmat tekstit »

Related Posts with Thumbnails