Piensijoittajan ongelma

Monet suomalaiset pitävät kiinteistösijoituksista. Ne ovat konkreettisia ja niitä on helpompi ymmärtää kuin monia muita sijoitusmuotoja. Sijoitusasunnoista tulee tasaista kassavirtaa vuokran muodossa joka kuukausi ja sijoituksen arvo ei heittelehdi niin rajusti kuin esimerkiksi osakkeiden. Ne tuntuvat turvalliselta sijoitusmuodolta, joten ei ihme, että ne vetoavat meihin.

Piensijoittaja kohtaa asuntomarkkinoille lähtiessä muutamia ongelmia. Ensinnäkin yleensä sijoitusportfolio muuttuu kerta heitolla. Sijoitusasunnot maksavat kymmeniä tuhansia, helposti jopa toista sataa tuhatta euroa. Tämä vinouttaa tyypillisen piensijoittajan portfolion ylipainottamaan kiinteistöjä huomattavasti. Sijoitusasunnon hankinnan jälkeen voi sijoituksista yli 90% olla kiinni ostetussa asunnossa. Sijoitusasuntojen hintojen vuoksi moni piensijoittaja myös päätyy käyttämään velkavipua. Toisekseen sijoitusasuntoon sijoittava joutuu uhraamaan aikaansa vuokralaisen etsintään, vuokran maksun seuraamiseen, mahdolliseen perintään ja muihin vuokralaisesta koituviin asioihin. Vuokralaisen vaihtuminen kesken kaiken voi syödä koko vuoden vuokratuoton, mikäli asunto jää seisomaan pidemmäksi aikaa tyhjilleen. Pahimmassa tapauksessa voi asunto olla huonon vuokralaisen jälkeen täydellisessä remontointikunnossa. Nämä ovat riskejä, joita tyypillinen asuntosijoittaja joutuu ottamaan.


REIT

Kokonaisen sijoitusasunnon ostamisen sijaan on olemassa toinen vaihtoehto hypätä kiinteistösijoittamiseen mukaan. Sen mahdollistavat REIT ETF:t. REIT on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust ja REIT lyhenne lausutaan englanniksi kuten "treat" - herkku. Kuten muissakin ETF:ssä saa REIT ETF:ään sijoittava ensimmäisenä hyötynä hajautuksen. Toisekseen, koska REIT ETF:t noteerataan pörssissä samalla tavalla kuin muutkin ETF:t voi sijoittaja helposti ottaa osaa kiinteistösijoittamiseen omalle riskinsietokyvylle sopivalla painolla. REIT sijoittaja välttyy portfolion vinoutumiselta helposti niin halutessaan. Eikä REIT ETF omistajan kontolle tule vuokralaisesta koituvia harmeja.

Jotta ETF voi saada REIT määritelmän tulee sen jakaa vähintään 90% veronalaisista tuloistaan omistajille. Käytännössä tämä tapahtuu jakamalla ETF:n omistajille osinkoa. REIT ETF:ät tarjoavat samanlaista tasaista kassavirtaa kuin perinteinenkin asuntosijoittaminen, sillä suuri osa näistä jakaa osinkoa kuukausittain. Ulos jaetun osingon REIT yhtiö saa vähentää veronalaisista tuloista, jonka johdosta moni REIT yhtiö jakaakin ulos 100% tuloistaan osinkoina ja välttää siten verojen maksun.


Kolme erilaista kategoriaa

REIT ETF:t voidaan jakaa kolmeen eri kategoriaan: equity (pääoma), mortgage (asuntolaina), sekä näiden yhdistelmä - hybridi.

Equity REIT:t (EREIT) ostavat, omistavat ja hallinnoivat kiinteistöjä, joista saa tuloja. Näitä ovat esimerkiksi asuinkiinteistöt, kauppakeskukset, teollisuuskiinteistöt ja toimistorakennukset. EREIT yhtiöt eroavat tyypillisistä rakennusyrityksistä siinä mielessä, että ne eivät tavoittele kiinteistön myymistä vaan niistä saatavaa kassavirtaa.

Mortgage REIT:t (MREIT) nimensä mukaisesti sijoittavat varat asuntolainoihin, eivätkä kiinteistöihin. Ne lainaavat rahaa asuntolainoihin, ostavat olemassaolevia asuntolainoja tai arvopapereita, joiden takana on asuntolaina. Tulot kertyvät pääasiallisesti asuntolainojen koroista. Siten nämä REIT:t reagoivat korkomuutoksiin nopeammin kuin EREIT:t, sillä osingot muodostuvat kertyvistä koroista.

EREIT:n ja MREIT:n yhdistelmää kutsutaan hybridi REIT:ksi. Ne omistavat kiinteistöjä, sekä antavat asuntolainoja. Osingot koostuvat niin vuokratuloista, kuin asuntolainojen koroista.


Esimerkki: iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index Fund (IFEU)

REIT ETF:iä on hyvin moneen lajiin, kuten ETF:iä yleensäkin. On eri maanosiin, kaupunginosiin jne. sijoittavia REIT:ejä. Esimerkkinä poimin kohtuu sattumanvaraisesti yhden iSharesin REIT:n, joka sijoittaa Euroopan kehittyneisiin maihin.

Kuten ylläolevista graafeista näkee hajautuvat kiinteistösijoitukset pitkin eurooppaa, Englannin ja Ranskan muodostaen yli puolet sijoituksista. Myös Suomi on mukana 1,67%:n painolla. Kulut ovat 0,48% / p.a., joka tulee sisältämien REIT:ien päälle. Tämänlainen sijoitus eroaa jo yksittäisen sijoitusasunnon omistamisesta aikalailla. Riski hajautuu paljon laajemmalle. Toki osaava asuntosijoittaja voi löytää parempaa vuokratuottoa kerryttävän asunnon, siinä missä stock pickkaava osakesijoittaja voi löytää helmiä osakkeiden seasta. Mutta se ei ole indeksisijoittamisen ydin.

IFEU jakaa osingot ulos neljä kertaa vuodessa. Edellisen neljän osingon perusteella (yhteensä 1,49$) muodostuu osinkotuotoksi nykyisellä 26,87$ hinnalla reilu 5,5%. Sitä voi pitää ihan kohtuullisena vuokratuottona.

Käytän sijoitusteni seuraamiseen Open officella tehtyä taulukkoa. Open office on täysin ilmainen toimistosovellus, jolla voi luoda mm. tekstidokumentteja (word) ja taulukoita (excel). Jollei sinulla ole Open officea ennestään, voit ladata sen oheisesta linkistä.

Tekemäni ja käyttämäni taulukko jakautuu useampaan välilehteen. Ensimmäisellä Sijoitussuunnitelma nimisellä välilehdellä pidän kirjallista henkilökohtaista sijoitussuunnitelmaani. Jokaisella sijoittajalla tulisi olla oma sijoitussuunnitelma. Jollet ole vielä sellaista tehnyt, niin tee se kun otat taulukon käyttöösi.

Toisella välilehdellä, jonka olen ristinyt nimellä Yhteenveto, pidän yllä sijoitussuunnitelmani mukaista säästötavoitetta ja vuosikorkoa. Soluun A2 tulee syöttää vuodessa sijoituksiin lisäämäsi pääoma ja soluun B2 olettamasi vuosikorko. Minun säästötavoitteeni on 500€/kk, joten olen syöttänyt soluun A2 arvoksi 6000. Tuottotavoitteeni on 12%, jonka olen syöttänyt soluun B2. Tuottotavoite on korkea, myönnän, mutta tavoittelen sitä korkeariskisimmillä sijoituskohteilla ja pitkällä sijoitushorisontilla. Näillä kahdella parametrilla taulukko laskee automaattisesti oletetun tuoton 21 vuoden päähän. Mikäli tarvitset pidempää aikajännettä voit muokata taulukkoa laskemaan pidemmälle. Toteutunut sarakkeeseen tällä välilehdellä merkitsen vuositasolla toteutuneen pääoman. Näiden tietojen perusteella piirtyy vierelle pylväsdiagrammi, jossa on esillä sekä projisoitu pääoma, että vierellä toteutunut pääoma. Näiden alla olen vielä käyttänyt vertailun vuoksi taulukkoa ja graafia laskemaan tuoton pelkälle pääomalle ilman, että sitä kasvatetaan säästöaikana.

(Yhteenveto välilehden tuottama graafi projisoidusta ja toteutuneesta sijoituspääomasta)

Tuottokehitys on kolmas välilehti. Tällä välilehdellä pidän kirjaa pääomani kehittymisestä kuukausitasolla. Kuukausi sarakkeeseen merkitsen kuukauden ja vieressä olevaan pääoma sarakkeeseen kyseisenä kuukautena olevan sijoituspääoman. Näiden tietojen perusteella taulukko laskee graafin kuukausitasolla pääoman kehittymisestä.

(Tuottokehitys välilehden tuottama graafi pääoman kehittymisestä kuukausitasolla)

Tämän jälkeen alkavat vuosikohtaiset välilehdet. Näihin kirjaan jokaisen sijoitustapahtuman itselleni ylös. Kirjaan päivämäärän, onko kyseessä osto/myynti tai osinko/ennakonpidätys, arvopaperin nimen, kappalemäärän, arvopaperin kurssin, kulut, kokonaissumman, käytetyn valuutan, valuuttakurssin jolla tapahtuma tehty, sekä lopullisen hinnan euroina valuuttamuunnosten jälkeen. Näiden alapuolella pidän ylhäällä sijoitusten kokonaistilaa. Tämä on itselleni tärkeää, sillä esimerkiksi Nordnet ei ymmärrä valuuttamuunnosten perään ja siten sen salkkuraportti ei pidä laisinkaan paikkaansa. Tämä kohta näyttää myös salkun allokaation, mikä on hyödyllistä mikäli sijoituksia on tehty käyttäen useita eri välittäjiä. Käyttäen ajantasaista valuuttakurssia saan myös helposti laskettua eri valuutassa tehtyjen hankintojen todellisen keskikurssin.

(Vuosikohtaisen välilehden tuottama informaatio)

Olen tyhjentänyt taulukosta luonnollisesti kaikki omat tietoni, mutta toivon että yllä kirjoitetun ohjeistuksen avulla jokainen kykenee käyttämään taulukkoa omiin tarpeisiinsa. Vuoden 2008 välilehti kannattaa kuiten poistaa, sillä se ei tuota samanlaista informaatiota kuin vuoden 2009 välilehti. Tämä johtuu siitä, että otin mm. allokaatiograafin mukaan vasta vuodesta 2009. Mikäli kysymyksiä taulukon käytöstä tulee, niin vastaan parhaani mukaan.

Tämän käyttämäni taulukkopohjan voit ladata tästä linkistä.

Pahoittelen jo alkuun ennakkoasenteellista, sekä provokatiivista otsikkoa. Sen kummemmin kiertelemättä sijoittajan silmään kohdistuvasta virtsaamisesta on kuitenkin kyse. Pankeille nämä strukturoidut tuotteet ovat hyvä bisnes, mutta sijoittajille ei. Näistä tuotteista saa helposti pankin tiskillä vääränlaisen kuvan, sillä niitä markkinoidaan turvallisina sijoituskohteina. Indeksilainojen sijoitusehdot ovat monimutkaisia, eikä moni niihin sijoittanut ole välttämättä ymmärtänyt minkälaiseen tuotteeseen on loppujen lopuksi rahansa laittanut. Pyrin tässä kirjoituksessa kertomaan suomeksi minkälaisesta sijoitustuotteesta on oikeasti kyse, sekä miksi se on sijoittajalle niin huono. Lopuksi kerron vielä miten voit halutessasi rakentaa oman indeksilainan ja pääset pienemmillä kuluilla.

Mikä on indeksilaina?

Indeksilainan nimen alla on nykyisin hyvin monenlaisia tuotteita. Niitä voidaan markkinoida esimerkiksi nimillä osakeindeksilaina, pääomaturvattu sijoituslaina, sijoitusobligaatio, hyödykelaina, pääomasuojattu indeksirahasto, strukturoitu tuote tai pääomaturvattu indeksilaina. Ruotsissa nämä kulkevat monesti aktieindexobligation nimellä.

Käytännössä indeksilaina on joukkovelkakirjalaina, jonka tuotto on sidottu jonkin kohde-etuuden arvon kehitykseen. Tällainen kohde-etuus voi olla vaikkapa jokin hyödyke, kuten kulta tai maanosa, valuutta tai mitä liikkeellelaskijan mielikuvitus vain keksii. Indeksilaina koostuu yleensä kahdesta osasta, korko-osasta ja tuotto-osasta. Korkosijoitus tehdään nollakuponkilainaan, jotta liikkeellelaskija voi maksaa eräpäivänä vähintään nimellispääoman sijoittajalle takaisin. Tämä onkin suurin sijoitus indeksilainasta ja maturiteetista riippuen sen osuus on yleensä noin 70-80% merkintähinnasta. Loput noin 20-30% on kohde-etuuteen sidottua optiosijoitusta.

(esimerkki 5 vuotisen indeksilainan rakenteesta)

Indeksilainoja markkinoidaan mielellään pankkitiskillä painottaen niiden pääomaturvaa. Suomalaiset ovat pääosin varovaisia sijoittajia, joille turvallisuus on yksi tärkeimmistä asioista. Osuuspankin sijoittajabarometreissä on sijoituskohteen turvallisuus ollut vuodesta toiseen yksi sijoittajien tärkeimmistä kriteereistä. Viime vuosien pörssiromahdusten säikyttelemille asiakkaille on helppo ollut myydä ns. pääomaturvattua tuotetta, vetoaahan se yhteen tärkeimmistä sijoituskriteereistä. Keskellä tätä myllerrystä saattaa indeksilaina kuulostaa valveutumattoman sijoittajan korvaan hyvältä. Ei ihme, että uusia pääomaturvattuja indeksilainoja lanseerataan yhä kiihtyvään tahtiin. Sen sijaan indeksilainan huonot puolet pankkivirkailija harvemmin muistaa kertoa.


Kolikon kääntöpuoli

Pääomaturvattuja indeksilainoja myydessä korostuvat vain niiden hyvät puolet. Pääomaturva on esitteissä tuotu yleensä hyvin esille. Huonoja puolia ei yleensä muisteta mainita. Viime kesäkuussa finanssivalvonta ärähtikin indeksilainojen markkinointimateriaaleista. Finanssivalvonnan tiedotteessa todetaan muun muassa seuraavaa:

Finanssivalvonnan edeltäjän Rahoitustarkastuksen viime vuonna tekemässä indeksilainojen markkinointimateriaalia koskevassa tarkastuksessa havaittiin eriasteisia puutteita lähes jokaisen indeksilainan markkinoijan materiaalissa. Puutteita havaittiin erityisesti tuotteen riskien kuvauksissa. Harhaanjohtavaa tietoa on ollut niin markkinointiesitteissä, mainoksissa kuin indeksilainoja markkinoivien luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten internetsivuillakin.

Arvopaperien markkinointi on harhaanjohtavaa, jos markkinointimateriaalissa tuodaan esille ainoastaan arvopaperien edut (esimerkiksi väite turvallisuudesta) ja jos siihen liittyvien riskien osalta viitataan ainoastaan esimerkiksi ohjelmaesitteeseen tai liikkeeseenlaskukohtaisiin ehtoihin.

Indeksilainan ominaisuuksien esittelyssä tulee kuvata mahdollisimman tasapuolisesti markkinoitavan indeksilainan ominaisuudet ja pääasiallinen sisältö, sen tyypilliset riskit sekä mahdolliset kulut. Ominaisuuksien tasapuolisena kuvaamisena ei voida pitää sitä, että sijoittajan huomio kiinnitetään korostetusti tuotteen etuihin. Riskit tulee tuoda esiin selkeästi, eikä annettavia tietoja tule piilottaa tai peittää esimerkiksi annetun tiedon muotoilulla tai sanonnoilla.

Laitoin otsikon alle kuvan Lehman Brothers pankista hyvästä syystä. Pääomaturvasta puhuttaessa monelta pääsee unohtumaan vastapuoliriski, joka konkretisoitui monelle suomalaiselle viime syksynä. Lehman Brothersin liikkeellelaskemia indeksilainoja myivät meillä Suomessa esimerkiksi Taaleritehdas ja Front Capital. Lehman Brothersin mentyä konkurssiin vastapuoliriski konkretisoitui myös indeksilainoissa. Pääomaturva ei siis ole riskitön, eikä tuotteen myyjä aina liikkeellelaskija. Indeksilainalla voi olla takaaja, mutta mikäli takaaja on samasta konsernista kuin liikkeellelaskija, molemmat voivat joutua maksukyvyttömiksi yhtäaikaa.

Indeksilainaan sijoittavan on hyvä muistaa, että lainan tuotto ei ole sama kuin kohde-etuuden muutos laina aikana. Mikäli kohde-etuus esimerkiksi nousee laina aikana 100% saa indeksilainaan sijoittanut siitä vain murto-osan tuottona. Tämä johtuu siitä, että suurin osa indeksilainasta on kiinni korkosijoituksessa, jolla pyritään varmistamaan pääomaturva.

Indeksilainoissa on monta liikkuvaa osaa, jonka johdosta voi olla vaikeaa ymmärtää kuinka sen lopullinen tuotto määräytyy. Liikkuvia osia ovat esimerkiksi:

• Kohde-etuus. Tuotto voi olla sidottu esimerkiksi yhden tai useamman osakkeen kurssiin, osakeindeksiin tai korkoinstrumenttiin.
• Sijoitusaika. Indeksilaina alkaa jonain tiettynä päivänä ja samoin erääntyy. Jos sijoittaja haluaa indeksilainasta eroon kesken kaiken tulee hänen selvittää onnistuuko se ylipäänsä, sekä millaisin kustannuksin ja ehdoin.
• Merkintä-, lunastus ja muut kulut. Monimutkaisen indeksilainan todellisista kustannuksista voi olla vaikeaa saada kokonaiskäsitystä.
• Tuoton laskeminen. Monimutkaisia ehtoja, joilla tuotto määräytyy. Käytössä voi olla erilaisia leikkureita, jotka leikkaavat tuottoa ja tappiota.
  

Lisäksi tuottoon vaikuttavat myös:

• Merkintäkurssi. Tuleeko lainasta maksaneeksi mahdollisesti ylikurssia.
  
• Tuottokerroin eli osallistumisaste.
• Loppuarvon laskentatapa.
• Arvostuspäivien toimintatapa.
  

Mikäli lainasta tulee maksaneeksi nimellishintaa enemmän eli ylikurssia tulee ottaa huomioon ettei sijoittamiaan rahoja saa välttämättä kokonaan takaisin takuupäivänä. Esimerkki: indeksilainan nimellispääoma on 10 000 euroa. Merkitset sen 110 prosentin kurssilla eli maksat lainasta 11 000 euroa. Jos lainasta tulee tappiollinen, saat eräpäivänä takaisin vain 10 000 euroa.

Tuottokerroin kertoo, miten suuren osuuden säästäjä saa lainaehtojen mukaan lasketusta, lainan kohde-etuutena olevan indeksin arvonnoususta. Tavallisesti tuottokerroin on 60-100%. Jos lainan ostaa ylikurssiin, tuottokertoimen tulisi olla yli 100%.

Indeksilainat ovatkin saaneet osakseen arvostelua. Ari Kaaro Seligson & Co:lta on kiteyttänyt arvostelun kolumnissaan seuraaviin kohtiin:

• Sijoitusaikana varallisuus on yleensä sidottu ja mahdollisilta jälkimarkkinoilta saatava hinta on huono.
• Sijoittaja menettää riskittömän korkotuoton.
• Arvonnousun laskukaavat on usein sidottu hintaindeksiin eli sijoittaja menettää osingot ja saa hintaindeksinkin mahdollisesta noususta vain osan.
• Indeksilainojen ehdot ovat vaikeita käsittää ja usein lopputulokseltaan sattumanvaraisia (esim. kolmen mitenkään toisiinsa liittymättömän osakkeen kurssin pitää lainan päättyessä olla yli aloituspäivän tason, jotta sijoittaja saisi mahdollisen lisätuoton - mitä tekemistä tällä on minkään kanssa?).
• Indeksilainoissa on monia kustannuseriä, joista on lähes mahdotonta saada selkoa esitteiden perusteella.
• Koska indeksilainojen käytös on arvaamatonta, on vaikea miettiä niille järkevää roolia sijoitussalkun kokonaisallokaatiossa.
  

Kannattaa pitää mielessä vanha sääntö. Älä sijoita sellaiseen mitä et ymmärrä. Indeksilainojen kohdalla sijoittajan tulisikin kysyä itseltään osaisiko laskea kyseisen indeksilainan tuoton itse.

Tee oma indeksilaina!

Indeksilainoissa tulet lainanneeksi omia varojasi pankille tuotteeseen, josta pankki saa vielä itsellensä tuottoa. Kulut ovat suuret, tuote vaikeaselkoinen ja tuottoja hankala hahmottaa. Mikäli pääomaturvattu sijoittaminen kiinnostaa kannattaa indeksilaina tehdä itse! Se on helppoa ja mahdollista kasata sellaisista osista, jotka myös itse ymmärtää.

Kuten alussa kerroin rakentuu indeksilaina kahdesta osasta, korko-osasta ja tuotto-osasta. Yksinkertaisimmillaan saamme rakennettua oman indeksilainan tekemällä ensin pääomalla korkosijoituksen. Tämän korkosijoituksen tuotot sitten jatkosijoitetaan johonkin optioon, jolla on kohde-etuus. Esimerkiksi Brasilian sertifikaattiin. Näin sijoitettu pääoma saadaan takaisin (pääomaturva), sekä vielä hyvässä lykyssä option tarjoama lisätuotto. Tässä meillä on vastaava tuote, jota pankit markkinoivat pääomaturvattuna indeksilainana.

Toinen vaihtoehto kasata oman maun mukainen pääomaturvattu indeksilaina on sijoittaa esimerkiksi rahamarkkinarahastoon ja haluamaansa rahastoon sellaisessa suhteessa, että tavoite pääomaturvasta säilyy. Jos meillä on esimerkiksi 100 000 euron pääoma ja rahamarkkinarahaston oletettu tuotto viiden vuoden jaksolla on 3% tulisi rahamarkkinarahastoon sijoittaa noin 90 000 euroa. Loput 10 000 euroa voisi sitten sijoittaa haluamaansa rahastoon.

Näillä ratkaisuilla on myös ne edut, että ne ovat muutettavissa käteiseksi koko sijoitusajan ilman sen kummempia sanktioita. Lisäksi omatekoista indeksilainaa voi halutessaan jatkaa niin pitkälle kuin tahtoo.