Sijoitus vapaa-ajan asuntoon?

13.5.2010 | Kohti taloudellista riippumattomuutta


(Kuva: cc Zepeli)

Minua on jo pidemmän aikaa houkutellut ajatus sijoittaa asuntoon. Perinteinen asuntosijoittaminen hankkimalla pala betonikuutiota ja siihen vuokralainen ei kuitenkaan oikein innosta. Sen sijaan vuokrattavan vapaa-ajan asunnon rakentaminen kiehtoo. Tähän on olemassa useita syitä.

Ensinnäkin haluaisin päästä myös itse nauttimaan sijoituksesta. Vapaa-ajan asunnoissa on vajaakäyttö erittäin runsasta ja koko vuoden vuokratuotto kertyy muutamalta sesonkikuukaudelta. Tämän ansiosta sijoitusta pystyy hyödyntämään hyvin myös omiin tarkoituksiin.

Arvonkehityksen ja haluttavuuden vuoksi mökin tulisi sijaita Lapissa jonkin suuren, sekä vetovoimaisen laskettelukeskuksen välittömässä läheisyydessä. Hyviä vaihtoehtoja ovat esimerkiksi Levi, Saariselkä ja Ylläs. Toisin kuin suurimpien kaupunkien kohdalla näistä paikoista on yhä saatavilla hyviä rakennuspaikkoja. Kaupunkien keskustat on rakennettu jo ajat sitten täyteen, eikä sijoittaja voi kuin unelmoida mahdollisuudesta päästä rakentamaan kaupungin keskustaan. Siksi sijoitusasunto lähes poikkeuksetta ostetaankin vanhasta asunto-osakeyhtiöstä.

Itse rakentamalla voi vaikuttaa tulevaan vuokratuottoon. Suoraan sanottuna en ymmärrä laisinkaan nykyisten vapaa-ajan asuntojen hintatasoa. Nykyisillä pyyntihinnoilla on mahdollista rakentaa isompi ja täysin uusi mökki paljon edullisemmin. Lisäksi säästöä tulee vielä 4%:n varainsiirtoveron verran, jonka valmiin mökin ostaja joutuu maksamaan. Kun rakennettavan mökin tontin vielä hankkii vuokratonttina ei myöskään tontin varainsiirtoveroa, eikä kiinteistöveroa tule maksettavaksi. Tontin vuokrakustannukset voi puolestaan vähentää vuokratuotoista. Tontteja löytyy mm. Metsähallituksen Laatumaa palvelusta.

Vuokrattavassa vapaa-ajan asunnossa on lisäksi myös se hyvä puoli, että omat käynnit mökissä ovat vähennyskelpoisia verotuksessa.

Suurimmalla osalla ihmisistä tällainen projekti todennäköisesti kaatuisi varsinaiseen rakentamiseen. Samasta syystä nykyisin myös "avaimet käteen" omakotitalopaketit ovat niin suosittuja. Omalla kohdalla takana on jo yhden hevostallin, sekä noin 75 neliöisen autotallin rakentaminen ns. pitkästä tavarasta, joten rakentamisen riskit ovat pienemmät kuin henkilöllä, jolle rakentaminen on täysin uutta.

Kuinka hyvää tuottoa mökeillä on sitten mahdollista saada? Erittäin hyvää ottaen huomioon riskitason. Arvopaperi-lehden numerossa 10/2009 oli vertailussa Lapin laskettelukeskusten sijoitusasuntojen vuokratuotot. Esimerkiksi Ylläksellä sijaitsevan 28,5 neliöisen lomahuoneiston vuokratuotto kohoaa 7,8%:iin huoneiston ollessa vuokrattuna 8 viikon sesongin 650 euron viikkohintaan ja 3 viikkoa sesongin ulkopuolella 350 euron viikkohintaan. Mikäli sesongin ulkopuolisia vuokraviikkoja on 9 kohoaa vuokratuotto 11,2%:iin. Kokemuksesta tiedän, että sesonkikausi on erittäin helppo myydä loppuun. Se ei ole yleensä koskaan ongelma. Sesongin ulkopuolellakin mm. ruskakausi on helppo myytävä. Realistisesti arvioiden tällaiset kohteet ovat vuoden aikana yleensä vuokrattuna 3-4 kuukautta. Varovaisen sijoittajan kannattaa käyttää laskelmissa kolmea kuukautta.

Itseäni eivät aivan näin pienet huoneistot kiinnosta vaan mielenkiinto kohdistuu n. 60-80 neliön hirsimökkeihin. Tällaiseen mökkiin parvella varustettuna voi majoittaa 6-8 henkeä. Rakentamismielessä myös hirsirungon kasaaminen on helppoa. Vuokratonttia käyttäen tällaisen mökin rakennuskustannukset ovat alle 100.000 euroa, mutta se vaatii kohtuullisen paljon omaa työtä. Mikäli oman työn tiputtaa minimiin saa rakennuskustannuksiin uppoamaan helposti 150.000 euroa, mikä ei välttämättä edes riitä.


Ohessa varsin suurpiirteinen laskelma, mitä tällainen mökki voisi tuottaa. Laskelmassa olen rakennuskustannuksiksi arvioinut 100.000 euroa ja sesonkikauden viikkovuokraksi 1350 euroa. Sesongin ulkopuolella vuokrahinnaksi olen arvioinut 650 euroa. Laskelmien pohjana on 8 vuokrattua sesonkiviikkoa ja 5 sesongin ulkopuolista viikkoa eli yhteensä noin 3 kuukautta vuokrattua aikaa. Näistä olen vähentänyt tontin arvioidun vuosivuokran 4000 euroa, sähkölaskun 100 euroa kuukaudessa, sekä vesi- ja muita sekalaisia (mm. vakuutukset, jätemaksut jne) maksuja yhteensä 500 euron edestä. Näin vuokratuotoksi tulee 8,35%. Osakkeisiin nähden tuotto on erittäin houkutteleva. Lisäksi potentiaalista arvonnousua tulee mökistä itsestään.

Aivan vielä en projektia aio kuitenkaan toteuttaa. Olen pyöritellyt ajatusta yhden ystäväni kanssa, että jos ryhtyisimme rakentamaan yhdessä. Näin kustannukset puolittuisivat ja periaatteessa jo nykyinen sijoitusvarallisuus riittäisi projektiin nipin napin. Eniten projektissa juuri kiehtoisi se, että voisi nauttia sijoituksesta myös itse. Harva muu sijoitus mahdollistaa saman ilon.

29 vastausta artikkeliin "Sijoitus vapaa-ajan asuntoon?"


Jesse kirjoittaa:

Olen vähän vastaavaa mietiskellyt itse, että jos joskus mökin hommaa niin sitä voisi vuokrata muille. Eihän sitä itse kuitenkaan tule koko aikaa käytettyä. Isoin ongelma monella ihmisellä on vain asennoituminen oman omaisuuden vuokraamiseen.

Lisäksi tässä tulee se ongelma, että et raaski itse mennä sinne koskaan sesonkiaikaan, koska saat vuokraa 1350e/vko. Tämäkin on vain asennoitumiskysymys, mutta tähän joutuukin suostuttelemaan enemmän myös muuta perhettä.

13.5.2010 klo 19.37.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Ehkä tässä alkaa itsellä ajatus jotenkin "vinoutumaan", kun jo vuokraa osaa hevostallista ja autotallista. Sitä jotenkin haluaa aina laittaa muut maksamaan omat menonsa. Toisaalta kun tämän asenteen omaksuu, niin tulonlähteitä osaa alkaa etsimään yllättävistäkin paikoista.

Tällä hetkellä takaraivossa kypsyy ajatus miten tuota hevosenlantaa voisi jatkojalostaa. Todennäköisesti tuostakin ongelmajätteestä saisi hyvät kilohinnat, kun pakkaisi nätteihin säkkeihin ja kauppaisi pk-seudulla toreilla. Ainut vain ettei itsellä oikein tahdo aika riittää. Jos joku haluaa ottaa tuolla tienata lisäansioita, niin voin toimia tukkurina. Pikkulinnut ovat livertäneet, että ainakin ovelta ovelle kauppana tuo tekee kauppansa.

13.5.2010 klo 20.15.00

Anonyymi kirjoittaa:

Tälläiseen projektiin luulisi lainaakin kohtuullisen helposti saavan, sillä et varmaan tosissassi ajatellut kaikkea yhden sijoituskohteen varaan laittaa. Oletko kokeillut laskea miltä tuotto näyttää mikäli omalle työlle jonkinlaisen hinnan määrittää. Työtähän se hirsimökin rakentaminen on. :D

Tälläiset kirjoitukset todella avartavat näkökulmaa sijoittamiseen, kuten alkuperäinen hevostalli kirjoitustkin. Viitsisitkö vielä kirkoittaa muusta kiinteästä omaisuudesta esim. raaka-aineista tai kullasta sijoituskohteena. Näihin tosin ei taida varsinaista tuottomekanismia sisältyä, mutta voisiko salkun riskiä pikku-sijoituksella pienentää?

13.5.2010 klo 21.05.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Lainaa varmasti saa, sitä en epäile hetkeäkään. Toisaalta olen aina suhtautunut velkavipuun varsin nihkeästi. Sitten jos/kun tähän projektiin ryhdyn, niin teen sen todennäköisesti omarahoitteisesti.

Kuten mainitsit en ole ajatellut kaikkia laittaa yhden sijoituskohteen varaan ja juuri tämän vuoksi en vielä projektia aio toteuttaakaan. En halua sitoa 100%:ia sijoitusvarallisuudesta sijoitusasuntoon.

Hintaa en ole omalle työlle laskenut, kuten en laskenut aiemmillekaan rakennustöille. Toisaalta en ole myöskään koskaan laskenut kuinka monta tuntia töitä tuli tehtyä. Omalla työllä on tietysti hintansa - onhan se menetettyä vapaa-aikaa. Mutta jollei vapaa-ajalta voi saada yhtä hyvää hyötyä niin panostus on kannattava.

Mainitsemiasi raaka-aineita ja kultaa voi käyttää laskemaan salkun riskisyyttä. Monia näistähän voi ostaa nykyään pörssistä, joten korrelaatioluvut on mahdollista laskea muihin omiin sijoituksiin nähden vaikkapa Asset Correlations sivustolla. Lue myös aiempi kirjoitukseni, jossa käyn läpi miten kyseisen sivuston korrelaatiotuloksia voi käyttää hyväksi oman portfolion riskisyyden laskemisessa.

13.5.2010 klo 21.23.00

Anonyymi kirjoittaa:

Tuollaiseen projektiin lainaakin saa aika helposti, sillä et varmaan ajatellut kaikkea yhden sijoituskohteen varaan laittaa. Oletko kokeillut miten tuottoon vaikuttaa jos omalle työllekin lasket hinnan? Kyllä hirsimökin rakentaminen työtä on.

Tälläiset kirjoitukset todella avartavat näkökulmaa sijoittamiseen kuten hevostalli-kirjoituskin. Kirjoittaisitko vielä muista kiinteistä sijoituskohteista esim. raaka-aineista tai kullasta. Näissä ei taida varsinaista tuottomekanismia olla, mutta voisiko pieni siivu pienentää salkun riskiä.

13.5.2010 klo 21.28.00

Anonyymi kirjoittaa:

Kuinka kaukana lapista itse asut? Huoltotyöt ja niiden matkakulut voivat tulla hyvinkin kalliiksi, jos itse asut etelässä. Käytännössä kun jokaisen vuokralaisen välissä täytyy inventaario käydä tekemässä - pieni vaiva jos asuu vieressä, mutta kauempaa surkeaa..

Itseä myös kiinnostaa itse rakentaminen monessa suhteessa, vaikkei vielä ajankohtaista ole, kun vasta opintojeni alkupuolella..

13.5.2010 klo 22.55.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Itselläni on Lappiin matkaa, mutta sattuneista syistä tämä vuokralaisten välissä tapahtuva inventointi jne. ei aiheuta ongelmaa. Saan sen hoidettua toisella tapaa. En halua mennä tähän syyhyn syvemmin. Tarvittaessa ne on myös ulkoistettavissa keskusvaraamoille.

13.5.2010 klo 23.03.00

Andrei kirjoittaa:

Mielenkiinnosta kysyisin että miten hoidat vuokralaisten kanssa:

- avaimet
- siivouksen
- tarkistuksen
- vakuutuksen tai pantin

14.5.2010 klo 1.27.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Avain hoituu postin kautta ja pantti/vakuus ilmoittamalla vuokraajalle pankkitilin numero. Avain lähtee postiin vasta vakuuden tilille tulon jälkeen.

Nämä kaikki asiat on myös ulkoistettavissa. Lapin laskettelukeskusten yhteydessä on paljon vuokrattavia mökkejä, joten se on synnyttänyt juuri näiden tarpeiden täyttämiseen omat palvelut. Siivouspalvelut, vuokraukset jne. voi kaikki halutessaan ulkoistaa ja jättää keskusvuokraamoiden "ongelmaksi". Tällöin toki vuokrasta menee pieni siivu heille, mutta itselle homma on vaivattomampaa.

14.5.2010 klo 7.46.00

Salkkumies kirjoittaa:

Mielenkiintoista pohdintaa kirjoittajalta ja muiltakin. Olen kuitenkin havaitsemassa lievää itsepetosta, mikä on äärimmäisen vaarallista sijoittamisessa. Erityisen kriittisesti suhtautuisin mm. seuraaviin seikkoihin:

- Kohteen hallinnointikulut (avainten luovutus, siivous, pienkorjaukset, valvonta ym.) eivät ole koskaan 0 euroa. Vaikka esim. sukulainen hoitaisi työt ilmaiseksi, niin aina tulee vähintään kuluja bensasta, siivousaineista ym. Lisäksi tällaiset "ilmaisjärjestelyt" eivät usein ole ikuisia, vaan tilanteet muuttuvat. Ja jos kohteen haluaa joskus myydä, niin seuraava sijoittaja laskee nämä kulut tuottovaatimukseensa, mikä alentaa kohteesta maksettavaa hintaa.

- On itsepetosta jättää oman työn arvo laskematta, jos saman ajan voisi käyttää tuottavaan työhön. Ja vaikka laskisi oman työpanoksensa 0 euron arvoiseksi, tulee omalle työlle hintaa kuluina kuten bensa-, ruoka-, työkalu- ym. kuluina.

- Verottajaa ei kannata unohtaa, koska verottajakaan ei unohda sinua. Mikäli kohde ei ole 52 viikkoa vuodessa aktiivisesti vuokrauskäytössä, katsoo verottaja helposti kaikki ns. tyhjät kuukaudet omaksi käytöksi. Kannattavuuslaskelma romahtaa, jos esim. 50 %:a sijoituslainan koroista ja muista kuluista katsotaan vähennyskelvottomaksi. Näyttövelvollisuus aktiivisesta vuokrauskäytöstä on aina verovelvollisella.

- Ja lopuksi ns. oma käyttöhyöty. Haluatko sinä ja perheesi oikeasti viettää esim. vuosittain lomianne hiihtokeskusmökissä sesongin ulkopuolella? Jos haluatte, niin joka tapauksessa käyttöhyöty on euroissa erittäin pieni, koska juuri sesongin ulkopuolella mökkejä saa vuokrattua pilkkahinnalla.

14.5.2010 klo 10.50.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Salkkumies: hyviä kommentteja!

Ei kannata vetää liian helposti johtopäätöksiä nopeasti tekemäni erittäin suurpiirteisen laskelman perusteella. Rakennuskustannukset voivat itsekin tehden heittää helposti useita, jopa kymmenia tuhansia euroja. Näillä ja arvioiduilla vuokratuotoilla voi lopputulema laskea tai nousta huomattavasti. Esim. kymmenen tuhannen euron ero rakennuskustannuksissa imaisee helposti useiden vuosien mökin huollosta aiheutuvat kustannukset.

Kuten totesin on omalla työllä luonnollisesti arvo. Kuitenkin varsin harva meistä kykenee saamaan omalta vapaa-ajaltaan tuloa. Rakentamisesta saatu säästö verrattuna vastaavan tulon saamiseksi vapaa-ajalla on lähes poikkeuksetta kannattavampi vaihtoehto. Mielipiteeni on, että oma työ kannattaa jos sillä saa _suuremman_ hyödyn kuin muilla vapaa-ajalla tekemistään töistä. Huomattavaa myös on, että omasta työstä ei tarvitse maksaa veroja, joten vastaavan summan erotuksena esim. ylitöitä tehden tulee bruttoansion nousta paljon suuremmaksi.

Verottajaa ei kannata unohtaa, toisaalta:
"Mätkyiltä voi välttyä sillä, että tarjoaa mökkiään aktiivisesti vuokralle silloin, kun sitä ei käytetä. Aktiivinen tarjoaminen on esimerkiksi mökin tarjoamista vuokralle internetissä tai lehdissä. Pelkkä lappu kyläkaupan ikkunassa ei riitä."

Riittää siis, että mökkiä tarjoaa vuokralle aktiivisesti, jotta kulut voi vähentää koko vuodelta.

Oma käyttöä voi toki hyödyntää myös huippusesonkina, tällöin sillä luonnollisesti on vain suurempi merkitys vuokratuoton kantilta.

Vaikka tässä nyt tulikin varsin hyvää kritiikkiä kannattaa muistaa, että kyseessä on osakkeisiin verrattuna huomattavasti matalariskisempi sijoituskohde. Kuitenkin tuotto on tekemällä sopivia säätöjä saatavissa osakkeita korkeammaksi. Se toki voi olla myös pienempi. Siltikin vuokratuotto on perinteisiin "betonikuutioihin" nähden paljon houkuttavampi.

Omalla kohdalla pystyn rakennuskustannuksia laskemaan huomattavasti omilla toimilla. Omistan mm. pienkuormaajan, jonka avulla voi säästää mm. pohjien ja pihan teossa. Kustannukset ovat aina yksilöllisiä enkä väitä, että kaikki kykenisivät samoihin kustannustasoihin. Hevostallia tehdessä pääsimme kokonaiskustannuksissa 425 euron neliöhintaan (n. puolet tilasta lämmintä) ja autotallin kohdalla vielä hieman alemmas (täysin lämmin talli).

14.5.2010 klo 11.39.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Väännettäköön vielä sen verran veistä vatsassa, että mökin puutavaran voin tarvittaessa sahauttaa omasta metsästä. Tällöin erityisesti materiaalikustannukset tippuvat huomattavasti.

14.5.2010 klo 11.58.00

Anonyymi kirjoittaa:

Uskallatko ottaa kantaa EU:n ja Yhdysvaltain velkakriisiin. Niin kauan kun velanmäärä valtioilla kasvaa, on täysin turhahaa puhua kriisin olevan ohi.

14.5.2010 klo 14.46.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Mitäpä tähän voi muuta todeta kuin että parhaimmat tuotot tehdään epävarmoina aikoina keskellä kriisiä. Ole ahne kun muut ovat pelokkaita ja pelokas kun ahneus vallitsee. Tästä syystä johtuen pidän nykyistä ajankohtaa otollisena aloittaa pitkäjänteinen sijoittaminen jollet ole sitä jo tehnyt.

14.5.2010 klo 14.58.00

jussi kirjoittaa:

"Vuokrattavassa vapaa-ajan asunnossa on lisäksi myös se hyvä puoli, että omat käynnit mökissä ovat vähennyskelpoisia verotuksessa. "

Miten tämä toimii käytännössä? Jos olet omassa mökissäsi sesongin ulkopuolella saat vähentää vuokratulojen verotuksesta 650e€/viikko?

20.5.2010 klo 11.24.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

jussi: Tarkoittaa sitä, että matkakustannukset mökille kulkemisesta voi vähentää verotuksessa - aivan samoin kuin muidenkin sjoitusasuntojen kohdalla. Edellyttäen, että paikanpäällä vaikka tarkistaa asunnon kunnon tai kunnostaa paikkoja.

20.5.2010 klo 11.27.00

Sami kirjoittaa:

Oletan, että saa vähentää matkakustannuksen mökin tarkastusta verotuksessa, vaikka matkakustannus on alle 1000e.

Oletan, että matkakustannus on halvin tapa päästä mökille.
Oletan, että matka on 1040km.
Mökin omistaa mies ja nainen.
Jos molemmat saavat tehdä vähennyksen, niin hyöty voi olla noin 400e per matka.

Tarkastuksia ilmeisesti voi tehdä pari kertaa vuodessa.

Hieno idea!

26.6.2010 klo 12.22.00

Jasu kirjoittaa:

Eksyin blogiisi ystäväni julkaiseman linkin kautta ja uppouduin tunniksi lueskelemaan kirjoituksiasi ja kommentteja. Erittäin kiinnostavia ja hyödyllisiä!

Tämä kirjoitus kolahti erityisesti. Olen nimittäin jo pidempään vahdannut erästä luonnonkaunista ja hyvin entisöityä kyläkoulua kesäpaikaksi. Hinta on noin 130-150k, mikä on melko suolainen tämän hetken elämäntilanteeseen. Käytännössä joutuisin ottamaan lainaa koko tuon summan. Olin jo käytännössä haudannut idean, mutta luettuani kirjoituksiasi rupesin kaavailemaan koulusta "sijoituskohdetta", jota vuokraisin esim. yhdistyksille ja erilaisiin tapahtumiin. Veroetuuksien ja vuokratulojen avulla voisin ehkä pitää kulut aisoissa ja vapaita viikonloppuja jäisi varmasti tarpeeksi omaankin käyttöön. Tulevaisuuden haaveena olisi entisöidä koulu omaksi kodiksi ja muuttaa sinne 5-10 vuoden aikajänteellä. Sijoitus olisi itselleni verrattain suuri, mutta paikan potentiaalikin on suuri. Jatkan siis asian tutkailua. :)

Kiitokset vielä innostavista kirjoituksista!

10.8.2010 klo 2.06.00

Anonyymi kirjoittaa:

Mielestäni on väärin laskea tuottoprosentti sinulle aiheutuvien kustannuksien perusteella. Markkinahinnan käyttö olisi perustellumpaa. Havainnollistan esimerkillä: Olet rakentanut mökin, jonka rakentaminen maksoi sinulle 100 000€. Saat siitä vuokratuottoja vuodessa 8000 € eli laskutapasi mukaan 8 %. Rakentamasi mökin markkinahinta olisi 160 000€. Sinulle olisi tarjolla riskiltään täysin vastaava tuote, johon voisit sijoittaa saamasi 160 000€, ja josta saisit 10 000€ vuodessa eli 6,25 %. Prosentteja tuijottamalla sinun kannattaisi pitää paremmin tuottava mökki, mutta euromääräinen tuotto olisi parempi, jos myyt mökin markkinahintaan. (Verot on tietty kätevästi unohdettu esimerkissä) Käyttämällä markkinahintaa tuottoprosentin laskemisessa päädyt oikeampaan tulokseen eri sijoituskohteiden vertailussa.

27.10.2011 klo 13.02.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Mielestäni markkinahinnalla on merkitystä ainoastaan silloin, kun on myymässä asuntoa.

Markkinahinta kun on täysin spekulatiivista tuottoa. Juuri tämän vuoksi asuntosijoittamisessa tulisi sijoittajan tehdä laskelmat hankintahinnan (=rakennuskustannukset tässä esimerkissä) perusteella.

Myyntivoittoa sitten tulee aikanaan jos tulee. Sitä ennen se on spekulatiivista rahaa.

27.10.2011 klo 13.18.00

Anonyymi kirjoittaa:

En puhunut voitosta, joka tulee mökin myymisestä, vaan siitä vaihtoehtoisesta (alkuperäistä suuremmasta) kassavirrasta, jonka saaminen olisi mahdollista myymällä mökki markkinahintaan. Keskeistä on siis se, että markkinahintaa käyttämällä pystyt vertaamaan eri sijoituskohteiden tuottopotentiaalia. Omaa hankintahintaa käyttämällä voi päätyä väärään lopputulokseen eli siihen, että luovut tuottavammasta sijoituskohteesta sen takia, että sinun silmiisi mökki näyttää tuottavan paremmin. Rationaalinen sijoittaja kuitenkin ottaa samalla riskillä mielummin enemmän rahaa tuottavan kuin vähemmän tuottavan sijoituskohteen.

27.10.2011 klo 13.57.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Taloustieteissä tälle on oma nimitys: vaihtoehtokustannus. Asia ei ole uusi.

En nyt kuitenkaan lämpene esittämällesi ajatukselle. Jos nyt aivan välttämättä haluaa tuota markkinahintaa laskuissa pyöritellä niin minusta antamasi esimerkin pohjalta tuottoprosentti (ja euromääräinen tuotto) tulisi laskea seuraavasti:

Tuotto vuoden ajalta jos asunto myydään:
(160.000 - 100.000) + 8000 = 68.000€ (=68% vuosituotto)

Tuotto vuoden ajalta jos sama pääoma sijoitetaan 6,25% tuottavaan kohteeseen:
(100.000 * 1,0625) - 100.000 = 6.250€

Huom! Käytettävissä ei ole 160.000€ vaan 100.000€ sijoitusta tehtäessä, jos vaihtoehdot ovat sijoittaa sama summa joko rakentamiseen + vuokraamiseen tai 6,25% tuottavaan sijoituskohteeseen.

Vuoden kuluttua mökin kohonnutta arvoa vasten voi myös pankista ottaa lainaa ja sijoittaa summa mainitsemaasi 6,25% tuottavaan sijoitukseen. Tällöin rahavirtoja on yhden sijaan kaksi.

27.10.2011 klo 14.12.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Kertynyttä varallisuutta voi irroittaa siis muillakin tavoin kuin vain myymällä. Edellisessä esimerkissä arvonnousua irroitettiin ottamalla mökkiä vasten lainarahaa, joka sijoitettiin toiseen sijoitusmuotoon.

Ihmiset eivät muuten ole sijoittajina rationaalisia muuta kuin taloustieteiden oppikirjoissa. Empiirinen aineisto sanoo muuta.

27.10.2011 klo 14.33.00

Anonyymi kirjoittaa:

Vaihtoehtoiskustannus ei ole uusi asia minullekaan, mutta en jaksanut mennä sen teoriaan, kun ajattelin esimerkin olevan selvempi.

En ajattele tilannetta siltä osin, kun mökki on vielä rakentamatta, vaan oletuksena on, että mökki on jo rakennettu ja rakentamiseen on käytetty 100 000€. Tässä tilanteessa sinulle tulee päätöksentekotilanne, jossa joko pidät mökin ja saat 8000€ vuosittain tai myyt mökin (markkinahintaan) 160 000€:lla ja sijoitat sen toiseen sijoitustuotteeseen, josta saat 160 000€:lla 10 000€ vuosittain. Kumman valitset?Oletuksena, että ei ole veroja.

En sekottaisi lainarahan mahdollisuutta tilanteeseen ollenkaan. Käyttämällä markkinahintaa tuottoprosentin laskemiseen voit verrata kahta VAIHTOEHTOISTA sijoitusta toisiinsa. Jos voit sijoittaa kahteen positiiviseen nettonykyarvon omaavaan kohteeseen samanaikaisesti, niin tottakai niin kannattaa tehdä.

Tätä kirjoittaessa heräsin siihen, että tottakai sinä teet laskelmasi tuolla tavalla, koska rakentaminen on/oli vasta suunnitteluvaiheessa. Mökin valmistumisen jälkeen markkinahinnan käyttö on perustellumpaa. Laskelmasi osoittaa, että saat vuokratuotoista reilun 8 % vuotuisen tuoton sijoittamallesi pääomalle (olettaen, että laskelmasi ja oletuksesi ovat oikeita). Tuon lisäksi kannattaisi kuitenkin tehdä laskelma, joka näyttää, saisitko paremman tuoton myymällä mökin heti sen valmistumisen jälkeen. Jos tietoisesti haluat olla epärationaalinen sijoittaja, niin ei uutta laskelmaa tarvitse tehdä :)

27.10.2011 klo 16.15.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Mielelläni en kävisi tätä keskustelua laisinkaan sillä kokoajan pyöritään täysin spekulatiivisen tuoton puolella. Siksi tämä jääköön viimeiseksi vastaukseksi tähän keskusteluun.

Palataan tuohon ajankohtaan, että mökkiä on pidetty vuosi ja sen hypoteettinen markkina-arvo olisi 160.000€ (tätähän ei oikeasti voi tietää ennenkuin mökki on tosiasiallisesti myyty). 6,25% tuotto jostakin sijoitustuotteesta ei voi olla varma, sillä mistään ei saa tuollaista tuottoa 100% varmuudella. Ollaan siis tilanteessa, jossa jonkiin sijoitustuotteen _hypoteettinen_ tuotto vuodelta olisi 6,25%.

Tätä vaihtoehtoista tuottoa tulisi sitten puntaroida siihen mikä mökin markkina-arvo olisi vuoden päästä, sekä mikä olisi mökin mahdollinen vuokratuotto seuraavan vuoden ajalta. Vuokraan voi tehdä indeksitarkistuksen ja tuotto riippuu muutoinkin paljon siitä kuinka monelle viikolle vuokraajia sattuu saamaan. Samoin mökin arvonnousua ei voi mitenkään tietää etukäteen.

Molemmat vaihtoehdot ovat täysin hypoteettisia eikä mielestäni kummankaan paremmuudesta/huonoudesta voi siinä tilanteessa sanoa yhtään mitään kun sijoitus tulisi tehdä.

Pääoman pitäminen kiinni mökissä voi yhä olla selvästi parempi vaihtoehto JOS vuokraviikkoja kertyy hyvin ja haluamasi markkina-arvo mökille sattuu kohoamaan. 6,25% VARMA tuotto on myös hypoteettinen. Sekin voi olla enemmän tai vähemmän - riippuen täysin sijoitusinstrumentista ja sen riskeistä.

27.10.2011 klo 16.52.00

Anonyymi kirjoittaa:

En puhunut varmasta tuotosta, vaan paremmasta tuotosta samalla riskillä.

27.10.2011 klo 19.04.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Miten selvität että riskit on samat?

27.10.2011 klo 19.14.00

Anonyymi kirjoittaa:

No kuten sanoit, aika spekulatiivistahan (akateemista) tuo keskustelu oli. Sanotaan vaikka, että sinä (=sijoittaja) miellät ne riskiltään samaksi. Tai jollakin muulla paremmalla riskin mittarilla ne ovat samaa riskitasoa.

27.10.2011 klo 19.17.00

Anonyymi kirjoittaa:

Äh... seurasin tätä keskustelua ja näin puolen vuoden jälkeen pitää sanoa seuraavaa... Anonyymi, kun rakennat 100ke mökin jonka myyt saman tien 160ke hinnalla, ostaaksesi toisen sijoituskohteen. Käsittääkseni jos myyt ajankohtana X mökin 160ke hinnalla, saat tuona samana ajanhetkenä X ostettua tuolla 160ke rahamäärällä juuri vastaavan mökin jonka tuotto ja riskit siis käytännössä samat. Jos odotat 10 vuotta ja olettaen että inflaatio sekä potentiaalinen arvonnousu on nostanut sinun mökkisi arvon vaikka 300ke, saat ostettua siitä saatavilla rahoilla edelleen juuri vastaavan tasoisen mökin. Jos taas kaavailet vaihtoehtosijoitusta, vaikka "varmoihin" osakkeisiin, eikö kannattaisi sitten sijoittaa alunperin jo se 100ke suoraan niihin? Loppupeleissä tässä taidetaan keskustella vuokraustoiminta vs. rakennustoiminta eroista. Rakennan 100ke mökin, myyn sen 160ke. Rakennan sillä uuden, myyn sen 200ke. Rakennan uuden, myyn 300ke. Ainakin kolme kertaa ehdin vuodessa pakertaa mökin uusiksi, paljonkos tuossa tulikaan tuottoa? Eikä tarvi vähennellä matkakuluja tai huolehtia avaimista....

11.5.2012 klo 18.44.00

Jätä kommentti

« Vanhemmat tekstit Uudemmat tekstit »

Related Posts with Thumbnails