Asuntolainan korkokatto - tee se itse!

6.8.2010 | Kohti taloudellista riippumattomuutta


(Kuva: woodleywonderworks [flickr])

Asuntolainan koron nousu kirpaisee

Ihmiset ovat luonteeltaan riskinkarttajia. 500 euron menettäminen tuntuu kaksin verroin pahemmalta kuin 500 euron saaminen. Vakaus tuo turvaa ja sitä monet arvostavat. Oma asunto on yleensä ihmisen suurin sijoitus. Siihen on sitoutuneena pääomaa jopa kymmenien työvuosien edestä.

Asunto ostetaan lähes poikkeuksetta lainarahalla. Nyt korot ovat alhaalla, joten lainarahakin on halpaa. Korot ovat itse asiassa poikkeuksellisen matalalla tasolla. Onkin hyvin todennäköistä, että tulevaisuudessa korot ovat korkeammalla.

Mitä suuremman lainan henkilö asuntoaan varten ottaa, sitä enemmän korkotason muutos vaikuttaa kuukausierän suuruuteen tai niiden lukumäärään. Myös lainan suuruudella käytettävissä oleviin tuloihin on merkitystä. Jos laina on suuri suhteessa henkilön tuloihin aiheuttaa korkotason suuri muutos herkästi ongelmia lainanhoidon suhteen. Asuntolainamaksun jälkeen käteen jäävä rahamäärä kutistuu oleellisesti, millä voi olla kohtalokkaita seurauksia.

Pankin asiakas voi aina tällaisessa tapauksessa pyytää pankilta lyhennysvapaata, mutta se ei ole kestävä ratkaisu. Sen lisäksi, että lyhennysvapaata on epämukavaa pyytää ei pankkikaan ole halukas antamaan vapaita loputtomasti. Toinen vaihtoehto on järjestellä laina uudestaan, mikä käytännössä tarkoittaa laina-ajan pidentämistä, jotta kuukausierää saa pienemmäksi. Nykyaikana tosin laina-ajat ovat jo valmiiksi pitkiä, joten tälläkään toimenpiteellä ei monesti saa suurtakaan helpotusta kasvaneeseen kuukausierään. Lisäksi pidempi laina-aika tarkoittaa aina kalliimpaa lainaa, sillä korkoja kertyy maksettavaksi isompi määrä.


Pankeilla on ratkaisu

Mutta ei hätää! Pankit ovat ymmärtäneet ongelman ja kehittäneet turvallisuushakuisille ihmisille tähän ratkaisun - tuotteen nimeltä korkokatto. Sopimalla pankin kanssa asuntolainan korkokatosta ei lainan korko voi sovittuna aikana ylittää sovittua korkotasoa. Asiakas siten tietää kuinka korkea korko voi enintään olla kyseisenä aikana. Tämä tuo sitä mielenrauhaa, kun lainan suurimmat mahdolliset kustannukset ovat tiedossa pitkäksi aikaa. Lainan voi mitoittaa siten, että selviää maksimikorosta hyvin.

Korkokatto onkin asiakkaalle varsin vaivaton vaihtoehto. Kun sopimus on pankin kanssa tehty ei asialla tarvitse enää päätä vaivata. Näin matalan korkotason aikana monet ovatkin tarttuneet tähän vaihtoehtoon.

Tuotteena korkokatto on kuten mikä tahansa vakuutus. Siitä "korvataan" asiakkaalle tapahtunut "vahinko" eli ylittynyt korkotaso. Kuten mikä tahansa vakuutustoiminta, niin myös korkokatto perustuu sille, että keskimäärin vakuutuksen kustannus on suurempi kuin siitä maksettavat korvaukset. Yleensä pankin asiakas maksaa korkokatosta joko kertasumman tai kuukausittain lainanlyhennyksen yhteydessä.

Fiksulle ihmiselle, joka haluaa saada korkokaton tapaisen suojan omalle asuntolainalleen on olemassa muutamia eri vaihtoehtoja. Näillä on selviä etuja verrattuna pankin tarjoamaan korkokattoon. Pankin tarjoamassa korkokatossa on ainakin yksi asia selvä jo etukäteen. Mikäli korkotaso ei nouse sovitun tason yli ei otetusta vakuutuksesta ole hyötyä ja katosta maksettu raha on menetetty. Sitä ei ole mahdollista saada takaisin. Vakuutuksen riski siis toimii kumpaankin suuntaan. Mikäli vakuutus ei "laukea" on maksumiehenä asiakas, toisessa tapauksessa pankki. Laskelma on tosin laadittu sillä tavalla, että selvästi suurempi todennäköisyys joutua maksumieheksi on asiakkaalla.

Kaikkein yksinkertaisin vaihtoehto korkokatolle on vaihtaa vaihtovakorkoinen asuntolaina johonkin pitkään kiinteään korkoon. Kiinteän koron voi yleensä valita 3, 5, 10 tai 15 vuodeksi. Tällöin voi olla varma siitä, mikä asuntolainan korko on kyseisen ajan. Kiinteiden korkojen korot ovat aina ottohetkellä vaihtovakorkoisia korkeammalla, mutta ne pysyvät samana koko sopimusajan. Asiakkaalle on varsin selvää mikä "korkokatto" tällaisessa tapauksessa on ja mikä on sen hinta verrattuna vaihtuvakorkoiseen lainan ottohetkellä. Samalla tavalla kuin korkokatossa, niin tässäkin vaihtoehdossa asiakas joutuu maksamaan ottohetkellä ylihintaa, mutta saa vastapainoksi varmuuden siitä mikä korkotaso on myös tulevina vuosina. Sen sijaan asiakas ei pääse hyötymään millään tavalla korkotason laskemisesta tai alhaalla pysymisestä, sillä kiinteä korko ei jousta mihinkään suuntaan. Se pysyy samana koko sopimusajan.

Kiinteiden korkojen tasot löytyvät tästä, lisäksi niiden päälle tulee pankin oma marginaali, joka on vaihtuvakorkoista korkeampi.


Kerron sinulle salaisuuden

Olemassa on myös sellainen vaihtoehto, mitä pankit eivät ota esille, koska he eivät itse hyödy siitä mitenkään. Se on myös siinä mielessä loistava, että mikäli "vakuutus" osoittautuu tarpeettomaksi palautuu asiakkaalle kaikki rahat maksetuista vakuutusmaksuista. Itse asiassa palautuksen voi kasvattaa jopa suuremmaksi kuin vakuutuksesta on maksanut. Mikä tämä salaisuus on? Kerron sen seuraavaksi.

Tämä piilotelluin vaihtoehto on rakentaa asuntolainan korkokatto itse. Se on mahdollista ja vieläpä varsin yksinkertaista. Sen heikoin puoli on siinä, että se vaatii jonkin verran omaa viitseliäisyyttä, mutta sitäkin voi helpottaa automatisoimalla "vakuutusmaksun".

Kuinka korkokaton rakentaminen oikein tapahtuu? Vastaus on yksinkertainen. Maksamalla vakuutusmaksun itselle. Tämä on siinäkin mielessä hyvä vaihtoehto, että korkokaton määrää ja pituutta voi halutessaan itse muuttaa.

Otetaan esimerkki. Helmikuussa 6 kuukauden euribor oli suurin piirtein 0,97%:n tasolla. Osuuspankki tarjosi tuolloin 3 vuoden mittaista 2,8% korkokattoa 2000 euron hintaan 100.000 euron lainalle, kun viitekorkona käytettiin samaa 6 kuukauden euriboria. Vastaavasti 5 vuodelle 2,8% korkokatto oli ostettavissa 4960 euron hintaan. Olettakaamme, että elämme nyt tuota helmikuuta emmekä voi tulevaa korkokehitystä tietää. Oman korkokattonsa rakentava voisi tässä tilanteessa maksaa itsellensä "vakuutusmaksua" vaikkapa 2000 euron verran. Hän haluaa ostaa korkokaton sillä 3 vuodeksi.

Helmikuussa 6 kuukauden euribor oli siis 0,97%. Näin ostettavaa vakuutusta kertyy itse asiassa 2,5 vuoden verran, sillä puolen vuoden ajan on korkotaso jo tiedossa. Se on 0,97%. Heinäkuussa sama korko oli 1,06%. Olettakaamme, että korko jatkaa yhä nousuaan ja seuraavien korontarkistusten yhteydessä korko nousee seuraavasti 1,50 -> 2,00 -> 2,50 -> 3,00. Näin kolmen vuoden aikana korko nousee todella hurjasti, yli kolminkertaiseksi!


Kuten esimerkistä on helppo huomata hyötyy rajun korkojen nousun vuoksi asuntolainan ottaja korkokatosta vasta viimeisen 6 kuukauden aikana. Korkokaton ottanut hyötyy 88,59 euroa. Paitsi, että korkokatosta piti maksaa 2000 euroa, joten itse asiassa asiakkaalle jäi 1911,41 euroa maksettavaa.

Jos korkokaton rakensi itse, niin takaisin palautui 1911,41 euroa. Mikäli vakuutuksen maksoi itselle rahamarkkinarahastoon, jonka tuotto on 0,8% p.a., niin takaisin palautui 1959,80 euroa ja suojaukseen kului ainoastaan noin 40 euroa, kun toinen vaihtoehto olisi ollut maksaa 2000 euroa. Aikamoinen ero!

Todellisuudessa pankin tarjoaman korkokaton hyötyä syö myös se, että asuntolainan korot ovat vähennettävissä verotuksessa. Korkokaton kustannukset taas eivät ole. Verovähennyksen ansiosta korkojen kohoaminen ei tunnu yhtä paljon palkansaajan kukkarossa.

Jotta pankin tarjoamasta korkokatosta olisi todellista hyötyä tulisi korkotason kohota aivan ennenkuulumattoman nopeasti ja vieläpä todella korkealle. Jotta 2000 euron maksulle saisi katetta tulisi koron itse asiassa pysytellä todella korkealla todella pitkään. Vaikka esimerkin tapauksessa viimeisen puolen vuoden aikana korko olisi 5%:ssa tulisi asiakkaalle siltikin vielä noin 1000 euroa kustannuksia.

Itse rakennetussa korkokatossa on sekin hyvä puoli, että kun kerran on sopivan kokoisen suojauksen itsellensä kasannut ei siitä tarvitse enää toista kertaa maksaa. Sen sijaan pankin korkokaton ottanut joutuu aina uusimaan sopimuksen ja maksamaan uudestaan korkokatosta mikäli haluaa suojausta jatkaa.

Korkokatto on hyvä tuote - pankeille. Yksittäinen asuntovelallinen voi hyötyä huomattavasti rakentamalla korkokattonsa itse. Silloin pääsee hyötymään korkotason laskusta, mutta nousua vastaan voi suojautua murto-osalla niistä kustannuksista kuin mitä pankit tarjoavat. Helpoiten korkojen nousua vastaan voi suojautua tekemällä suoraveloitussopimuksen niin, että joka kuukausi menee sivuun erilliselle tilille tai rahamarkkinarahastoon haluttu summa. Olennaista on, ettei pääsy suojaukseen tarvittaviin rahoihin ole liian helppo, jotta ne tulevat myös käytettyä niihin varattuun tarkoitukseen. Mikäli suojaus olikin tarpeeton tai liian suuri saa ne palautettua itselle ja käytettyä johonkin tärkeämpään elämässä.

16 vastausta artikkeliin "Asuntolainan korkokatto - tee se itse!"


Anonyymi kirjoittaa:

Kiinnostava esitys. "Palkanmaksajan" oli varmaankin palkansaajan.

7.8.2010 klo 0.12.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Niin piti olla. Korjasin tekstiin kömmähdyksen.

7.8.2010 klo 0.18.00

Passiivinen Sijoittaja kirjoittaa:

Mielenkiintoista, tosin ei tietenkään ole yllättävää että pankin tarjoama tuote on kannattava pankille eikä asiakkalle. Pankin tehtävänähän on tuottaa rahaa omistajilleen. Omatekoinen korkokatto on hyvä idea, tosin rahamäärä ei välttämättä riitä jos korot nousevat taivaisiin.

7.8.2010 klo 13.41.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Totta on, että omatekoinen korkokatto voi osoittautua riittämättömäksi. Asiaa ehkä lohduttaa kuitenkin tieto siitä, että pankkien korkokatoissa on todennäköisyys laskettu aina niin, että asiakkaan joutuminen maksumieheksi on selvästi todennäköisempää. Tuleehan asiakkaalle maksettavaksi pankin korkokatosta myös muita kuluja, kuten tuotteen mainoskulut, tuotteen pyörittämiseen tarvittavien henkilöiden palkkakulut ja niin edelleen.

Toisaalta oman korkokaton voi myös aloittaa pienenä ja kasvattaa sitä hiljalleen niin suureksi, että sillä vaurautuu jo huomattavan korkeaan ja pitkäkestoiseen korkotasoon.

Omatekoisen korkokaton maksaminen itselle yhdellä isolla kertasummalla voi tuntua vaikealta, joten helpompi lienee maksaa itselle kuukausittain jokin pienempi määrä. Kuten vaikkapa 10 tai 20 euroa kuukaudessa. Tuollaisellakin summalla saa jo yllättävän hyvän suojan ja mitä pidempään vakuutusta maksaa sen suurempi omatekoisesta korkokatosta tulee.

7.8.2010 klo 17.46.00

Anonyymi kirjoittaa:

Yksi asia, mikä ei oteta juuri huomioon korkokattoja ostettaessa on vastapuoliriski. Nimittäin, jos pankki joutuu ongelmiin ja nousevista koroista laukeavat korkovastuut, niin voi käydä niin, että pankki kärsii huomattavat tappiot, eikä pysty maksamaan vaaditut summat.

Korkokatto on siinä mielessä hankala tuote, koska pankille tappioriski on rajaton, mikäli pankki ei ole "sulkenut positionsa" muulla tavalla, eli siirtänyt riskin eteenpäin. Asiakkaalle taas korkokatto on tarpeettoman kallis ja pahimmassa tapauksessa hyödytön.

Jos käy niin onnettomasti, että pankki menee konkurssiin, silloin lainat irtisanotaan, ja velallisen on maksettava lainansa tavallisesti n. 1kk sisään. Siinä tapauksessa on turha mennä esittämään korkokattosopimusta.

Tilanne on tietysti teoreettinen, ehkä pahin skenaario, mutta siinä mielessä rahamarkkinarahastoon säästetyt rahat ovat paljon parempi korkokatto kuin pankin antama korkokatto.

Tosin jos säästää rahamarkkinarahastossa, olisi suositeltavaa sijoittaa sellaiseen rahastoon, joka pyrkii saamaan saman verran tuottoa kuin jokin markkinakorko on, esim. Seligsonin AAA rahamarkkinarahasto pyrkii saamaan 3kk euriborin vastaavaa tuottoa. Tälläisessa tapauksessa jos oma laina on sidottu myös esim. 3kk euriboriin, niin teoriassa korkoriski pitäisi olla melko lailla suojattu.

Tietysti alussa kun otettu lainamäärä on paljon suurempi, silloin rahastosäästöt eivät välttämättä kata koron nousun vaikutusta euromääräisesti, vaikka nimellisesti (prosentuaalisesti) rahasto olisi tuottanut vertailuindeksinsa verran.

7.8.2010 klo 21.54.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Kerrassaan loistavia huomioita, kiitos näistä!

7.8.2010 klo 22.05.00

Anonyymi kirjoittaa:

Juuri näin olen toiminut itse. Säästän rahat Seligsonin AAA:han nyt, kun korko on matala (maksan koko ajan 4% kokonaiskorkoa, se mikä menee alle menee suoraan Seligsoniin ja kun aikanaan mennään yli, alan syömään säästöä). Siitä hauska, että olen viime aikoina saanut rahastosta parempaa tuottoa, kuin verovähennyksellä huomioitu laina korko. Laina on sidottu 1kk euriboriin ja marginaali on ajalta ennen finanssikriisiä hyvin tuloin ja ok vakuuksin hankittuna.

Toinen, mistä tässä usein puhutaan on todennäköisyys, että pankki tekisi tuotteella tappiota. Se on tasan nolla, pankki suojaa aina oman positionsa jälkimarkkinalla, se hinnoittelee korkokaton aina päivän tilanteen mukaan. Vastapuoliriski on kyllä todellinen, mutta aina vastapuolenakaan ei ole se kivijalkapankki vaan esim. GE Moneyn tyyppinen taho tai vakuutusyhtiö.

8.8.2010 klo 16.23.00

Anonyymi kirjoittaa:

"Omatekoisen korkokaton maksaminen itselle yhdellä isolla kertasummalla voi tuntua vaikealta, joten helpompi lienee maksaa itselle kuukausittain jokin pienempi määrä. Kuten vaikkapa 10 tai 20 euroa kuukaudessa."

Totta, mutta työttömäksi voi jäädä myös heti lainanmaksun alussa jolloin säästetty 40€ ei pitkälle lämmitä ;)

15.8.2010 klo 17.01.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Ei se pankin korkokatto lämmitä työtöntä yhtään sen enempää ;)

15.8.2010 klo 17.14.00

Anonyymi kirjoittaa:

No okei, taitaa esim. OP:lla vaatia kuuden kuukauden työssäoloehtoa ennen korvauksia...tarkalleen ottaen näin:

Työssäolo tai yritystoiminnan harjoittaminen tarkoittaa, että vakuutettava henkilö
• on keskeytyksettä tehnyt työtä työ- tai virkasuhteessa, tai harjoittanut yritystoimintaa kuuden (6) viime kuukauden
ajan, ja tämä jatkuu edelleen
• ei ole poissa ansiotyöstään tapaturman, sairauden tai vamman vuoksi
• ei ole tietoinen odotettavissa olevasta lomautuksesta tai työttömyydestä

Mitenkähän tämä viimeinen kohta täsmää, noh, esim. turkulaisen laivanrakentajan kohdalla :)

16.8.2010 klo 20.08.00

Anonyymi kirjoittaa:

Anteeksi liioittelin, 60pv riittää tai välttämättä tarvita sitäkään...

Korvausperusteena on vakuutetun työ- tai virkasuhteen päättyminen tuotannollisista tai taloudellisista syistä. Korvauksen maksamisen edellytyksenä on, että vakuutuksen alkamisesta
on kulunut vähintään 60 päivää, kun vakuutettu
saa tiedon työttömyydestä ja sen seurauksena joutuu työttömäksi. Jos työttömyys johtuu työnantajaa äkillisesti kohdanneesta ulkoisesta syystä, 60 päivän määräaikaa ei edellytetä.

16.8.2010 klo 20.12.00

Kohti taloudellista riippumattomuutta kirjoittaa:

Et nyt taida puhua korkokatosta vaan näistä muista pankin myymistä vakuutuksista asuntolainalle? Hehän kauppaavat nykyään myös vakuutuksia työttömyyden, tapaturman jne. varalle jolloin asuntolainaa maksetaan otetusta vakuutuksesta.

Tässä olisi toisen artikkelin paikka sukeltaa näihin. Eivät nimittäin nekään kannata vakuutuksen ottajalle.

16.8.2010 klo 20.17.00

Anonyymi kirjoittaa:

Anteeksi maalaisuuteni, ajattelin toista ja kirjoitin toista. Totta kai. Mielessä jyskytti erään keskusteluforumin "Lainaturva, tee se itse" -keskusteluketju. Korkokatto on kyllä vihoviimeinen tuote, mutta tosiaan lainaturva pidetään nyt tämän keskustelun ulkopuolella :)

17.8.2010 klo 19.56.00

Anonyymi kirjoittaa:

Vuonna 2008 Tampereen keskustan sampopankissa kehotettiin useaan otteeseen varautumaan korkoheilahteluihin säästämällä.

20.10.2010 klo 21.36.00

k kirjoittaa:

omakotitaloihin kannattaisi rakentaa kaksi sisäänkäyntiä ja toiseen päähän pieni asunto eli huone ja vähintään wc ja ehkä suihku jonka voi tarvittaessa erottaa väliseinällä muusta talosta ja vuokrata jos rahat ei muuten riitä lainanmaksuun ja asua työttömyyden kohdatessa ahtaammin itse.hyötyä olisi myös erotilanteessa jos taloa joutuisi myymään pitkään

13.7.2017 klo 4.24.00

k kirjoittaa:

1990-luvulla opintolainan korot oli 13 %ja asuntolainojen korot taisi käydä 20%:ssa Samaan aikaan työttömyys 20% ja kansantalouden pyörät lakkasi pyörimästä.Ne joilla oli tuore laina joutuivat myymään asuntonsa puoleen hintaan ja lainaa jäi lainaa maksettavaksi.Jotkapystyivät pitämään asuntonsa tinkivät kaikesta mukaan lukien ruoka.jos maailma mullistuu esim Trumpin tai Brexitin tai Venäjän takia ja koroille tapahtuu jotain mullistavaa niin silloin korkokatto olisikin lainanottajalle kaiketi kannattava.Aspissahan saa halvalla tuon korkosuojan yli 3.8%:n koroille.

13.7.2017 klo 4.29.00

Jätä kommentti

« Vanhemmat tekstit Uudemmat tekstit »

Related Posts with Thumbnails